最近，物業費“降價潮”席捲全國。
甘肅蘭州、山東青島、江蘇鎮江等10余座城市宣佈“空置房物業費”打折，最低低至五折；廣西柳州有物業公司甚至推出“0元物業費”，計劃在22個社區踐行；各地物業費均有不同程度的下降。
物業費“大跳水”的新聞，再次引發了人們對於物業話題的討論。每每談及物業，“高收費、低服務”是人們的普遍印象，業主和物業之間的矛盾，也是由來已久的難題。
本文作者曉雯生活在中部省份，前不久，因為沒交物業費，她差點被物業公司告上法庭。在與物業的交涉與博弈中，她發現，在種種因素的影響下，如今不光業主難，物業公司也難，當她和物業管家大倒苦水時，對方也有一肚子無奈。多次交談後，她逐漸對於物業的處境、物業與業主之間的矛盾根源，有了更深的認識。
以下是曉雯的觀察。
午覺剛睜開眼，老公就給我傳來截圖，物業委託第三方給我發律師函了。
起因是我空置已久的房子一直沒交物業費，管家聯繫不上我，只能從置業那裡抄來緊急聯絡人的電話，給遠在海外的老公發了簡訊。簡訊內容大致為，根據《民法典》第X條規定，物業已履行義務，請業主儘快繳納物業費，否則將面臨被起訴的風險。
我一向是秉公守法、依規納稅的好市民，從來沒想過還能沾上官司。交房時，老公替我補繳了各類款項，後來我生了小孩，找了新工作，換了電話，老公又出國工作，一年多沒回過新房，和物業也幾乎沒打過交道，沒想到再次相遇時，已經短兵相接了。
沒裝修的毛坯客廳
我要來了物業管家的微信，趕緊說明情由，2000多元的物業費，還不值得我以身犯險。
管家王姐表示理解，畢竟現在經濟環境波動，大家收入不穩定，個體的情緒狀態容易受到外部因素的影響，最近管家群裡的業主們也動不動就橫挑鼻子豎挑眼，她的日子也不好過。加上房價回落，沒接房的、骨折甩房的業主比比皆是，催繳物業費已經成了她每天的頭等難題。
我之前在網上看到過“每個社區都有三分之一的業主不繳物業費”的說法，聊天中向王姐核實，她委婉地表示，我們小區投資客較多，裝修率不高，去年全社區1070戶的收費率確實不足70%——很多像我這樣身在外地的投資客不好聯繫，有些索性沒收房就拖著，拉低了繳費率。
但她很快強調，物業的服務並沒有因為在戶業主少而打折，該做的事她們都做了。
過年期間，物業給每一戶業主都擦了門，貼了對聯；公共區域也做了徹底的大掃除，有些人家還入戶檢查門窗安全；逢年過節主題美陳、業主活動、花草維護、工程檢修、夜班巡邏……一個都不少。公司標準化運營，人手一本SOP（標準作業流程）手冊，管理到位，就連保安和保潔都是總部親聘直簽的，年齡不超過50歲，門崗保安，俗稱“秩序”，個頭不低於一米七……
不過，物業這頭說破了天也沒什麼用，欠費的情況確實比以前明顯了。
王姐2018年以前在老家縣城一處小物業公司工作，內容簡單，維護三棟樓、約200戶的次新樓盤，繳費率都能達到85%。即使業主們欠費，物業也不著急催促，領導授意她們帶禮物登門拜訪說好話，能拿下就拿下，拿不下也不會有強制考核，“至少不會一直催繳，惹人反感”。
現在她來到省會做物業，工作難度反而更大了。常有業主找到她，問能不能緩交或者打折。王姐回憶，“有一戶業主年前失業了，家裡老人生病住院急用錢，到了交物業費的時候沒辦法，過來找我說情，我只收了他一個月的費用”——她們唯一能做的就是建議客戶分期付款，分季度交，實在不行也能按月交。一個月一二百元，總能拿的出來吧。
管家朋友圈每天打廣告，交物業費贈送好禮
我們小區的物業費是每平米兩塊五，和周圍相比不算便宜。物業的官方說法是，這是根據當年的物價水準、房價水準、周邊小區物業平均水準等因素綜合定價並在物價局備案過的，想降價，層層手續比登天還難。如此算下來，全社區最小的戶型，是我的89平小三房，一年的物業費是2680元，更大一點的房子，平均每年三四千。
手頭寬裕時，這筆不大不小的費用，說繳就繳了；而經濟緊張時，很多人也為此掰扯找藉口。
王姐說，有住戶覺得社區中心雕塑牛角對著自己家窗戶，衝撞了她家，近來連走霉運，丈夫開大貨車翻車一次，自己出門騎電動車骨折一次，找人算過了，這是尖角煞，必須移開，否則就不交物業費；
有住戶嫌這邊夏天靠著人工湖，蚊子多，讓物業去除蚊子，凡是出門被咬了一個包，就是他們工作不到位，嚷嚷著不交物業費；
更有業主和保潔阿姨掙紙殼子，沒爭贏，於是大鬧物業，威脅不交物業費……
繳費率提不上來，王姐和同事們絞盡腦汁各出奇招。小紅書上找話術，問AI，高頻信息轟炸，在門口貼催繳單，不交物業費車進不了地庫，還在出入口擺攤做活動，預存兩年送一年，預存一年送米面油。
雖然表面熱情禮貌幹勁滿滿，但王姐內心也懷疑，“要是業主真沒錢了，怎麼能榨出來？”最後集團統一決定，把這爛攤子外包給專業催繳公司，這一整理，光王姐手裡交上去的業主就有幾十個，其中也包括我。
要說我是很冤的，房子一天沒住，就收房的時候過去看了眼。所有的服務沒享受過，平常也沒人聯繫過我，一開口就是要錢，讓我交得很心不甘情不願。
我看了不少報導，多輪城市已經實行物業費下調，於是和物業爭取，能否以我沒裝修的毛坯空置房為由，打點折，結果遭到拒絕。
“空置房也算在合同內的，不信你翻翻合同”，王姐說。就在我一頭霧水準備翻合同時，對方催促我除了物業費，也要儘快辦理契稅，不然置業點過兩天撤走，再辦房產證就不好弄了。這筆錢是按總房款的1%給，一共8700，一裡一外，算下來差不多一萬多。我瞬間覺得天旋地轉，老天爺，為什麼生活中有這麼多花錢的地方！
我回望自己的決策，想想自己的人生，我不過是歷史長河裡微小的一粒塵埃，一輩子就想要套寫自己名字的房子而已，難道真的錯了嗎？
我買的這套房子位於Z市港區的核心，依託著國際物流、保稅區、大空港等戰略概念，隨著一紙政策的頒布，短短幾年間，這裡各項設施像莊稼一樣拔地而起，簡直是平地上造了一座城。12平方公里擠了10多家大型房企，其中既有恆大、融創、萬科等全國TOP10的巨頭，也有不少本地地頭蛇開發商。
來這裡買房的客戶大概有兩類：附近城市來省會安家的年輕剛需、看好將來發展的投資客。房子一時被炒得沒邊，當時的銷售驕傲地給我追憶輝煌：（均價）一萬以上只是門檻，有些熱盤得驗資、給“茶水費”才能拿到購房資格。巔峰的時候，她一個月賣了17套，連專案部前三都沒排進去，“有些客戶甚至專門從新疆、海南飛過來看房”。
2021年，我從深圳回到老家，帶著一筆當了幾年“乾電池”攢下的“窩囊費”，想在婚前給自己安排個小房子，萬一離婚後被掃地出門，不至於淪落街頭。
我選擇了這個靠近地鐵、緊挨商場、配有學區的臨湖社區，當年均價9000左右，商業貸利率六點多，三成首付，每月還貸3300。簽字的那一刻我毫不猶豫，仿佛從此有了退路，壓根沒想過，短短七八十年的人生裡，背上30年房貸的代價我是否能夠承受。
沒回過的家，成了一種負擔
起初一切順利，我像小蜜蜂一樣，辛勤地按點還貸。到了第二年，房子卻頻傳意外。當年2、3月疫情嚴重，7月又下了七八十年不遇的大暴雨，之後趕上了颱風，施工進度停停走走，後半年索性陷入了長期停工。
彼時“宇宙房企”恆大剛暴雷不久，全國的期房購買者都陷入恐慌情緒中。百億巨頭說倒就倒，更何況我這個只在本地有點名氣的小開發商。要是成了爛尾樓，我一輩子該怎麼辦？每個月我都焦慮地刷新好幾遍專案方的工程進度表，看百分比是否增長。
刷著刷著，我也刷到了銷售的朋友圈。同社區同戶型，價格降了一千多不說，還是兩成首付、4點幾的利率，還送車位！看得我怒火中燒。就在我想要質問她時，卻先接到了對方的求助：姐，我被強制裁員了，公司用各種噁心的手段逼我走，還一分錢賠償都不給。聽說你會寫文章，能不能幫我維權？帶著莫名其妙的正義感和同情心，我又幫銷售打抱不平了一場，兩人也因緣際會成了朋友。
她知道我擔心房子爛尾，經常趁空檔跑到工地給我拍施工小視頻，還和看門保安套話，問什麼時候開工。她補充說，開發商在監管帳戶里的保證金被銀行扣了好幾回。另外一個專案也因延期交付得賠付戶均兩年物業費，集團本來就現金流緊張，這下更左支右絀，只好裁員瘦身了。
好在結局還不錯。房子折騰一年多后，勉強交付了，我心裡一塊大石頭落地。當然，房價也跌得慘不忍睹。算上利息120萬的總價，現在我看小區里居然有急用錢的業主40萬出售，心涼到底。其他人也好不到哪裡去，人均跌了個首付，租售比更是低到離譜，小區里以前1800輕鬆出租的房子，如今降到1200也無人問津。
社區房價基本腰斬
我安慰自己，只要我不賣，就不需要在乎價格變動，我的初心是想有個歸宿，何須在意漲跌亂人心呢？
直到物業對我窮追不捨，我才醒悟，房子沒還清貸款，就一直都是負資產，你想一動不動裝死，奈何後續亂七八糟的費用像鬧鐘一樣，到點就提醒，一分不會少。
不住也得交物業費——法律是這麼規定的，我也無法辯駁。
王姐說，家家都有難過的坎兒，有個業主前期和開發商簽了首付分期，現在貸款沒還清，房子也沒收，從法律意義上說，這套房子還不屬於他，物業費的計算卻從集中交房那一天就開始了。物業這邊的說法是，“交付和交房是兩個概念，我們只是代為保管業主資料，房子其實已經是業主的了”。業主不清楚其間差別，為自己還沒收房就得先交錢感到憤怒，一打電話就大罵，導致王姐現在也不敢輕易聯繫他。
經濟壓力大，人們繃緊了支出的弦，稍微一點瑣碎都會讓往昔的體面難以為繼。
王姐說，有業主就算文化程度高，也秉承著能拖一天是一天的心態，不怕律師函威脅，揚言隨便告，“反正名下沒有任何資產，再不濟也要拖到庭前和解”。
物業不好幹是事實，開發商留下的爛攤子，全得她們擦屁股。業主覺得社區造景不夠，綠化太少，道路不合理，車位規劃不合理，都會怨到物業頭上。王姐向我訴苦，“有維修基金的專案，領導也會盡可能滿足大家需求，但有一些要求我們實在無能為力。”
比如大門，當時設計時已在房管局備案過圖紙，新中式玻璃幕牆，要挑高，要質感，沒辦法建得很高。業主收房后一致覺得不夠氣派，嚷嚷著要弄聯名信逼開發商重建，可專案早已結束，圖紙定稿存檔案，再去跑流程也沒有人管了。“為了這個大門，吵了整整一年才消停”，王姐說。
交付時的單元大堂
物業，作為現代人居住環境中最基礎、最持續的服務主體，既要配合基層治理要求，又面臨服務價值認知偏差、權責邊界模糊等矛盾，舉步維艱。
一方面，她們得時刻待命，回應業主的需求——有業主半夜開車回家，在社區地庫迷路，王姐淩晨一點多也要爬起來，和保安一起滿車庫找人；還有一次，有業主打電話說樓上鄰居搞傳銷，馬桶一晚上響十幾次，一定要物業介入，報警把人帶走，後來王姐藉口排查水電入戶，發現樓上只是在操辦結婚，老家來人住了幾天。
另一方面，物業也承受著巨大的社會輿論壓力。王姐和同事接到過不少投訴，理由各異。有位業主半夜喝多了回到社區就開始脫衣服，脫到只剩褲衩，躺在樓下長椅睡著了，其他業主發現時嚇了一跳，以為是行為藝術，拍照發進社區群，引發熱議。醉漢醒來後臉上無光，怪物業沒有及時提醒，一定要投訴當班保安。保安查監控自證，兩小時巡樓一圈，他前腳剛走，後腳業主就回來，真的沒看見。不過就算是這樣，保安也還是被罰款了——要是在冬天，業主被凍死，物業有不可推卸的責任。
王姐管轄5棟樓，約700戶，一上班手機就響個不停。上班第一件事就是坐電梯到每層最高樓，一層一層往下走，挨門挨戶排查問題，微信步數每天穩定在一萬多步。如果遇到裝修，她還得進去拍照，看是否操作規範。她以前總覺得這些是無意義的事兒，但沒想到，還真的能説明到人。
前兩天有個女孩子哭著找物業，說裝修公司要打人。王姐一行跑上去查看后，發現工長帶著幾個大男人氣勢洶洶威脅女孩，放話女孩敢退款，他們就敢把做好的裝修都砸掉。王姐詢問原因，得知是電工不熟練，改水電時把全屋並聯電路弄成了串聯，燈一亮要麼太暗，要麼直接拉閘，工期結束了才發現問題，工頭不承認，拉扯著要證據，幸虧王姐留了當時的錄像和照片，能為小姑娘打官司提供憑證。
這份工作做久了，王姐也見慣了形形色色的人，“總歸是好人多的”。業主有時候送點紅薯，她就感動得要哭。其實身為物業，她也理解這幾年業主的不容易。她自己的房子和我一樣，也買在了高點，現在每個月掙3500，還房貸3900，還有兩個孩子要養，生活壓力也不小。
我問王姐，為什麼不換一份沒那麼累的工作？她說，自己快40歲了，只有中專學歷，這個年紀除了當服務員和進廠，已經沒有哪裡能接納她了。工廠的年齡限制越來越嚴格，而且在流水線上一站就是8個小時，半個月輪一次班，她有家有室，身體熬不動，相較之下，最穩定、能按時發工資的工作就是做物業，“至少這裡給發西裝，看起來還算體面”。