文/樂居財經北京 林振興

豐台樓市很卷。

因為房子不是那麼好賣，庫存積壓至上萬套。豐台操盤手紛紛祭出絕殺，開始瘋狂拼速度、卷產品。

這不，建髮金茂觀宸本周日就要搶先開盤了。此前，它流出的戶型分佈圖上，曝光了風雨連廊，將好房子“三件套”（陽臺 風雨連廊 架空層）拿捏死死的。

比它早拿地一個月的北京隅·西頌該緊張了。兩個專案直線距離不到5公里。

北京隅，是金隅全新豪宅譜系。

金隅地產則在去年6月以底價63.8億元，摘得朝陽區十八里店地塊，打造北京隅·東序專案，12月中旬開盤。金隅嘉業繼承了這個產品系，在豐台打造北京隅·西頌。

金隅地產頂住了首發壓力，東序在東四環創造開盤熱銷25億的佳績；但在南四環的西頌，卻被金隅嘉業打造成了一個剛需盤，戶型設計不僅中規中矩，甚至連“三衛”都沒有。

除了154平的樓王戶型，剩下的都是122平以下的小戶型。金隅嘉業有自己的心思，它把目標鎖定在剛改人群身上，靠總價低砸盤。

相比東序的拿地到售樓處開放時間不到4個月，西頌10月底拿地至今已經過去快五個月，樣板間都還沒有開放，據說要等到三月下旬。

不僅跟自己兄弟比慢，金隅嘉業的產品資訊和項目推進比豐台後續的幾個地塊都要慢。再等下去，豐台壓軸專案萬泉寺和西南郊冷庫專案，都要入市了。

01

在豐台，金隅嘉業的對手實在太多了。它要面對未開盤的對手就包括建髮金茂觀宸、中海萬泉寺和西南郊冷庫專案，家家都卷的不得了。

此外，在售新盤對手還有雲境、豐和三號院，它們幾乎是貼臉競爭。

西頌的戶型圖很講究，都是英文標註。但你讓購房中堅力量，北京大爺大媽怎麼看得懂？

從目前西頌發佈的戶型圖來看，其面積段約為112㎡/118㎡/122㎡/154㎡三居四居，另有少量頂退戶型。

金隅嘉業是“幹中學”，直接抄來了金茂璞逸豐宜的雙陽臺“作業”。

南向1.5米內嵌式陽臺 0.7米花池 北面設備平臺。加上贈送後，得房率直線躥升，約86%-96%。

一般來講，進深小於0.7米的花池不入計建面，看似贈送面積多了，但在北方城市來說，不能包入室內的開敞空間，利用率大打折扣。

西頌還有一個旗鼓相當對手——建髮金茂觀宸。

產品上，西頌有的配置它都有，也有架空層、會所。 而且戶型面積段，觀宸與西頌也基本重合，都在捲小四居。

舒適度上，西頌容積率2.5，東邊有個1.9萬平米公園；觀宸容積率2.0，東邊是一塊空地。

拿西頌112㎡與觀宸111㎡進行PK，兩個戶型格局大致一樣，南向三開間為通面寬陽臺，主臥轉角陽臺。

西頌的亮點在於，南向陽臺外面有花池。但四頌戶型缺角，觀宸更為方正，而且11平廚房真的很大氣。

西頌118平四居進門後，左手儲藏間，右手家政間。明明最北邊臥室可以寬敞大些，卻偏偏拿出一部分做儲藏間。這導致最北邊臥室才6.325平（不加贈送的設計平臺），真的好袖珍。

更大點的122平四居戶型，部分房間面寬不足3米，導致空間局促，尤其是次臥和書房。

令購房者看不懂的是，西頌118平比122平南向面寬大，而且118平最北邊臥室、南向次臥也比122平面積大；122平公衛竟然沒有乾濕分離，家政間也消失了，餐廳比客廳面寬都大。

最後來吐槽下154平戶型，去家政間必須經過廚房，它倆是鄰居。但這樣一來也有一個問題，廚房的油煙味會不會飄到家政間，影響存放的衣物或者清潔用品。

西頌做到154平頂配，衛生間也才兩個。人家觀宸比你更小的150平戶型，就有三個衛生間。

此外，西頌154平的客廳面寬（5.5米）不敵觀宸150平（6.3米）。

最讓購房者忍不了的是，西頌除了154平，其他戶型進門就見廁所，“四萬多拿地八萬賣，能不能把你的戶型好好設計，開門見廁，你是咋想的？”

一般來說，大門直對廁所，阻礙財氣入宅，形成退財格局，導致家中錢財難聚，財運不佳招小人。

02

西頌是豐台的“新刺客”。它生逢其時，成為“好房子”的首個受益者。

專案不到5萬的樓面價，高達9萬的銷售指導價，金隅嘉業可以做增配的空間很充裕。

根據規劃設計方案公示，北京隅西頌總建面8.3萬平方米，擬建設7棟8-18F住宅樓，建築高度54.75米(最高)，容積率2.5，綠地率30%。

北京出臺高品質住宅設計導則後，架空層也成了新盤標配。北京隅西頌主入口的1#、2#兩棟都設置了首層架空，這也是繼金茂璞逸豐宜之後，豐台第二個架空層專案。

如果再有風雨連廊，兩棟架空層樓棟可直通中央下沉庭院，連貫起來做成泛會所。

西頌佔地面積並不大，三面都是馬路，營造出寬鬆的環境有難度，所以它必須做個下沉庭院。

下沉庭院的位置也不在社區入口，而放在了專案東側兩棟樓正中間，與樓王棟並排，裡面包括菜場、物業服務用房和小型商業，約1100平米。

而且，下沉庭院的位置，剛好卡在隔壁公園的中軸線上。這裡如果開一道門，可以假裝是自家後花園，直接PK丰和叁號院的“湖景房”。

但因為東側公園實際為對公眾開放的，此設計被質疑涉嫌違規佔用公共資源，且未來可能因管理問題引發業主與公眾的衝突。

西頌設計公司為基準方中建築設計，總部位於成都，中標價1490萬元，大股東為鍾明。

西頌的專案公司為北京南苑嘉盛置業，它也是豐台區久敬庄安置房項目的開發商。

2024年8月8日，豐台區久敬庄路南側棚戶區改造安置房專案二標段南區住宅園林景觀其他配套設施工程專案，一工人在車庫出入口雨棚頂部進行玻璃安裝過程中墜落地面死亡。事故造成直接經濟損失約145萬元。

03

金隅嘉業頗為低調，它已許久沒有出現在北京公開的土拍市場。

據樂居財經獲悉，金隅嘉業成立於1996年，註冊資本65億元，由上市企業金隅集團100%持股，法人兼執行董事為王明昌，經理為程喜興。

近兩年來，金隅嘉業的人事變動頗為頻繁。2023年10月，公司法定代表人變更為王明昌，程喜興成為經理。緊接著去年7月，丁華森、劉斯蓮退出高管名單，徐巨集雷、周玲補位。

在金隅嘉業2024年工作會議中，王明昌指出，嘉業公司打好“四大戰役”：

一是全面打贏經營工作“攻堅戰”，推動油毡廠、望京之星、西山甲一號50文娛地塊、朝陽新城D組團和康惠園等項目實現新突破；二是全力打好自有土地盤活“持久戰”，推動通州、海澱、昌平、石景山、房山等區域自有土地落地見效；三是打響經濟效益“保衛戰”；四是打好安全穩定“防禦戰”。

目前，金隅嘉業旗下有10家存續的子公司，業務涉及北京、唐山和內蒙，包括北京金隅長陽嘉業房地產、北京南苑嘉盛置業、北京隅通置業、內蒙古金隅置地投資、北京金隅萬科房地產、北京金隅望京置業、唐山金隅巨龍房地產、北京金隅房地置業和北京金隅朝新天地置業。

京城之外，金隅嘉業並非順風順水。

據天眼查顯示，內蒙古金隅置地投資存在欠稅超4041萬元；唐山金隅巨龍房地產則被業主告上法庭，因其開發的商品房存在室內多處牆體裂縫、屋頂多處漏水、外牆保溫材料不符合標準等問題，法院判決其賠償款29100元。

在北京主場，也有業主因為北京金隅房地置業交付的房屋存在嚴重的質量問題，將其告上法庭。最終，法院判決，北京金隅房地置業對該業主房屋北邊廁所牆體裂縫進行維修，並賠償財產損失32418元。

實際上，金隅嘉業此前的地產業務還涉及天津、青島、南京、安徽、杭州、成都等城市。

但離奇的是，2018年，金隅嘉業陸續退出上述這些城市，將子公司轉讓予金隅地產，包括了金隅房地產開發合肥有限公司、金隅（天津）房地產開發有限公司、金隅（杭州）房地產開發有限公司、金隅置業安徽有限公司等。

至於為何金隅嘉業要調整業務，這或許只有高層心裏最為清楚。

據裁判文書顯示，2006年至2017年，王東利用擔任金隅集團黨委書記、董事長等職務上的便利，為金隅嘉業公司原總經理、松鼠文旅公司法定代表人黃某在職務晉陞、企業經營以及松鼠文旅公司在廊坊專案協調等事項上提供説明。

2008年7月至2010年3月，王東先後4次通過黃某以明顯低於市場的價格，購買金隅嘉業公司開發的四套房屋。經鑒定，該四套房屋購買價格低於市場價格共計697萬余元。此外，2016年至2017年11月，王東要求黃某接手其妻弟未完成收購的廊坊專案。黃某除支付項目收購款外，還應王東要求向其親屬額外支付400萬元。

現任金隅嘉業總經理為程喜興，山西人。他曾是金隅程遠公司副總經理，該公司是金隅地產子公司。

面對豐台眾多勁敵，程喜興該發力了。

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