文/北京進深 徐迪

4棟樓首層架空，兩道景觀大門，央景下沉會所，外加1000平米室內健身房。

北京新盤在社區公共空間打造上卷到起飛。

4月11日，石景山首鋼設備處1617-0003地塊項目設計方案公示，規劃用地2.8公頃，總建面11.19萬㎡，其中地上建面7.59萬㎡，規劃16棟6-18F住房。

社區南北兩側各有一道景觀大門，南側1#門佔地面積更大，為正門。

兩道大門分別連接了一棟住宅樓，大門直接進到住宅樓，不多見的設計。

這兩棟樓均為首層架空，對於這兩棟樓的業主來說，動線是從府門直進宅門，穿過架空層才是下沉庭院。

優點是離大門近，回家方便；缺點是“穿堂風”，隱私性比較差，另外這種門對門的“直衝煞”設計，有些人會有所顧忌。

共有4棟樓做了首層局部架空層，分別是北排的1-3#樓，以及南面正門連著的10#樓。

北門連著的2#樓，旁邊是一棟3層高的配套樓，按照規劃配建了30㎡黨群服務中心，1000平米室內體育設施，以及一處100㎡公共廁所。

出讓檔中提到，上述公服配套設施無償移交相關主管部門，所以是對外開放的配套，不為社區業主專用。

地塊正南正北朝向，東西略長，非常適合打造大面寬產品。

但在16棟住宅樓裡，罕見地出現了兩棟東西朝陽的廂房。

分別是位於社區西南角的8#樓和東南角的16#樓，其中8#樓是唯一的6層洋房。

樓門東西朝陽，意味著戶型不能做到南北通透，只能保證東西兩面有窗，北向房源南面無窗，特別是戶型進深過長的話，採光會受到很大影響。

作為新規產品，設備處專案在室內空間擴容上還是比較拿得出手的。

雖然沒有通面寬陽臺，但有大尺度飄窗，端戶房源為轉角飄窗、一整面側邊飄窗；

北向則是大面積的設備平臺/挑空平臺。

項目整體戶型偏小，主力建面100㎡出頭，東南角的8#樓建面僅80㎡左右。

首鋼設備處收儲專案1617-0001、0003地塊成交於今年2月8日，由首鋼房地產以28.01億元底價摘得，住宅樓面價約3.2萬元/平方米。

3月初，專案開發主體北京首景房地產開發有限公司成立。

註冊成本1億元，首鋼房地產100%持股，首鋼房地產北京副總經理杜林巍擔任專案公司董事長、經理。

平面圖公示的當天，專案正式發佈案名：首鋼璟悅長安。

註釋為“璟玉般的品質”與“長安街的璀璨”。

地塊位於石景山區八角街道，南臨人民渠路，西臨體育場西街，東臨體育場南街，緊鄰在建的體育場南街站。

用地規模3.88萬平方米，規劃建築規模10.32萬平方米，包括兩幅子地塊：

0001地塊為綜合性商服用地，地上建築規模2.73萬平方米，控高36米，綠地率20%；

0003地塊為二類居住用地，地上建面7.59萬平方米，控高60米（局部80米），綠化率為30%。

此外，根據《“多規合一”協同平台審核意見的函》，地塊設計方案需徵得北京京投公司同意意見。

軌道一體化要求體育場南街站B1出入口、無障礙出入 口、安全出口、地下通道等附屬設施與SS00-1617-0001地塊一體化結合設置。

1號線支線與11號線二期規劃在體育場南街站實現換乘。

這麼看來，設備處地塊日後也算是臨鐵專案，具有相當的出行優勢。

該地塊屬於新首鋼高端產業綜合服務區東南區範圍，東臨巴威北鍋及現狀居住社區，南臨蓮石路，西臨新首鋼高端產業綜合服務區南區，北臨長安街西延線(石景山路)，是未來石景山區產業轉型升級的重要載體空間和文化、體育、休閒活動集聚區。

商業方面有京西大悅城、環宇薈、喜隆多、六工匯、山姆會員店等；

醫療方面有石景山醫院、朝陽醫院京西分院、301、302醫院等三甲醫院；

教育方面，一諾國際幼稚園、北京市豐台一幼、北京市十一學校石景山學校、石景山區北辛安小學、北京市石景山區實驗中學等。

以首鋼為核心，石景山擁有大量的老破小，且商品房較少，隨著近幾年的城市更新，城市介面改善的同時，板塊新房出現集中放量，但成交情況不甚理想。

設備處地塊周邊主要在售新盤為中海長安源境和長安玖章，都是中海新城操盤的專案。

長安源境（源境苑）共7棟住宅334套房源，定位剛改，戶型面積段為105-145㎡，南北雙陽臺。2024年9月21日首開，銷售指導價7.68萬/㎡，截至2025年4月10日，網簽89套，去化率約27%，成交均價6.3萬元/㎡。

長安玖章（禧章苑）規劃建設8棟7-10F住宅樓，共180套房源，定位高端改善，戶型面積段為183-236㎡平層四居。2024年9月28日首開，銷售指導價7.68萬/㎡，目前網簽68套，去化率38%，成交均價7.7萬元/㎡。

再遠一點的還有中海寰宇天下天鏡（澤瑞苑），2024年3月和6月兩批次共884套房源，目前網簽195套，去化率22%，成交均價7.2萬/㎡左右。

2023年底入市的首鋼招商北京元璽（元禧景園、元禧雅園），首鋼建投+招商蛇口+香港置地聯合開發，14棟住宅樓共818套房源，銷售指導價7.8萬元/㎡，成交均價7.3萬/㎡，網簽套數310套，去化率約38%。

相關公司：北京石景