現在，越來越多人關心租房市場的情況，因為它的作用變得越來越重要。
從市場角度看，租房市場已經成了整個樓市的緩衝層。如果租房性價比高，年輕人就會不急於買房；如果租金回報穩定高於儲蓄收益，一些房產持有者也會不急於降價賣房。這意味著，它可以把一部分買賣需求先“儲蓄”到租賃市場中，對樓市起到托底作用。
這也是為什麼現在的政策會大力推進保租房，補貼租房群體，同時鼓勵不同類型的企業主體進入這個市場提供多樣化服務。
另外還有很重要的一點：一個人新到某個城市，或者新開始職業生涯，生活計劃中第一件重要的事就是“租房”。租房體驗好不好，直接決定了他對這個城市的印象。所以，租房市場是觀察一個城市友好度的切口之一。
反過來看，租房業務也是地產產業鏈企業通過產品觸達潛在使用者的第一次機會，是可以深入做品牌宣傳和用戶觸達的入口。因此，越來越多的企業進入租房領域，搶佔這個入口。
這些機構化的租房企業進入之後，市場上的產品被大大豐富，雖然說還存在很多問題，但租住體驗已經大大好於十年前、五年前。
整個租房市場，也更加成熟，有一個很明顯的標誌就是：頭部企業的規模越來越大。
橫向對比這些企業時，我們有一個非常驚訝的發現：貝殼惠居旗下的自營租賃產品貝殼省心租在管房源規模2024年實現倍增，達到了42萬套。
要知道，它去年一季度末公佈的數據還是24萬套，后三個季度就以平均每個季度6萬套的速度在增長。
在最新發佈的2024年第四季度及全年財報中，貝殼的租賃業務成為最大亮點，全年收入同比激增135%至143億元，貝殼省心租在管房源超42萬套，續約率提升至54%。期間貝殼省心租通過精細化運營使房源空置週期從15天壓縮至12天，並以公積金“直付房租”等創新形式提升交易效率。
讓人好奇：“貝殼省心租”是怎麼做到這麼高的市場接受度的？
租賃是一個非常難做的生意，具有高頻、長鏈條、人力密集、低續約的特點，過去十年中想要以租房業務為核心的企業，大批死掉，比如蛋殼、青客等。
租金下降、空置期、搶房價格戰……任何一個原因都足以殺死或者限制一家企業租房業務的發展。
對於企業，租房業務有一個非常大的痛點：它不是買賣型交易，無法一次性交割，並且在服務過程中要涉及業主、租客、服務企業、維修、保潔等第三方公司，長鏈條、多方交易，而且產品非標，使得這個生意天生很複雜。
傳統的租房業務模式為了解決這個問題，往往會在生意模式上刻意向買賣型交易靠攏，由此誕生了租房業務的兩個生意模式：
兩種模式對應的缺點是：前者怕市場波動，後者不提供任何租賃期內的服務。租房行業的兩個現象企業生存難、客戶滿意度低，均由此而生。
貝殼省心租的邏輯有點不一樣，它沒有試圖把租賃變成一個買賣交易，去做租賃價格的“文章”，而是把自己的核心產品和能力定義在“服務”上。
也就是說，貝殼省心租既沒有賺房租價格差，也沒有賺仲介費，而是去賺“服務+效率”的錢。
面向業主，它相當於資產運營，提供招租、物業交割、租期維修等服務；面向租客，它是“管家”的角色，提供房源供給、租前保潔、租期維修等服務。
這個邏輯之前在租房行業並不主流，因為服務越重，大概率就會導致人力密集程度越高，企業只能賺到辛苦錢。
但從貝殼秉承的價值觀來看，它又很“正當”，從鏈家到貝殼再到貝殼省心租，似乎都在做“難而正確的事”。
回歸需求的本質思考，在租房交易中，租客需要的是“住”本身，以及房子可以正常使用、不出問題，而不是房源資訊，更不是更高的房租。業主需要的是盡量壓縮空置期，減少維保麻煩，獲得合理的出租收益。
貝殼省心租既不買斷房源製造價格話語權，也不在租約簽訂之後撒手不管，而是直接面向消費者需求，去解決痛點問題。
回到交易的本質看問題，掙服務的錢，通過對消費者好實現自身價值，這個邏輯“非常貝殼”。
在租房市場上，“服務的錢”並不好賺，把服務做好也非常難，因為它的需求非常高頻、量大、內容繁雜，因為產品非標，所以各種情況都有可能發生，帶來的現實就是：過去沒有企業能把散租房源服務做出高滿意度。
一個沒有服務標準的行業，留給人的印象就是：魚龍混雜。
深入觀察租賃市場，會發現它和早期的二手房市場很類似，大量的分散房源、大量的資訊差、大量的二房東和亂象……
當初鏈家是如何破局的呢？首先禁止灰色地帶，不吃差價，做真房源；然後建立服務體系，做交易保障，做服務承諾。
簡單說就是：價值觀開路，方法論跟上，“做難而正確的事”。
貝殼在租房業務上也複製了這套邏輯。“品質為王”的理念一直刻在貝殼省心租的基因里，如同鏈家、貝殼對高品質服務的堅守一樣，貝殼省心租在租賃業態的服務體系上，橫向拆解業務動作，根據收房、驗房、帶看、簽約、租住、維修、保潔等不同環節對交易流程進行切分，目的有兩個：
核心就是：橫向要全，縱向要細，解決問題要快。
在房源篩選環節，貝殼省心租有明確的“禁收標準”，從產權是否清晰（如：無爭議、無法律糾紛）、主體有無安全隱患、經營風險（不收二房東、非居住性質的房源）等大項，以及採光通風好不好、戶型設計是否合理、環境好不好等關係直接居住體驗的地方明確收房底線。
針對租住期的服務，貝殼省心租更是進行了體系化的搭建，包括：八大項免費維修、7*24小時在線回應、入住后提供1次基礎保潔、寬頻免安裝、多週期且渠道可選的租金支付方式、提前換租獲服務費抵扣券等6 至 7 項標準化服務內容（不同城市服務權益略有不同）。
以維修為例，八大類服務主要包括：廚衛維修、傢俱維修、管道疏通、燈具維修、門窗維修、家電維修、水路維修、電路維修。2024年全年，貝殼省心租為約110萬客戶提供了超過300萬次維修服務，其中僅燈具維修服務就高達16萬次。
為了提高租客服務回應速度，2024年2月，貝殼省心租成立集中化線上服務管家團隊，提供全年7*24小時在線回應，服務管家3min回應率98.3%。上線一年後數據顯示，超過17%的服務回應發生在夜間（21:00-9:00）時段，夜間進線量>18萬單/月，服務管家極大的改善了有需要聯繫不到人、夜間沒人管等服務痛點。
為了減少糾紛，提高問題的解決率，貝殼省心租還構建了一些“防火牆”。比如，在全國13個城市，針對在管房源內“財產安全損失”、“人身安全損失”設置了賠付儲備金，專門用於房屋維保問題出現扯皮后的資金墊付。去年全年，貝殼省心租賠付儲備金項目累計賠付超4800萬元，覆蓋超過9萬名客戶。
據貝殼剛結束的四季報發佈會披露，2024年貝殼省心租首次招租的成功率達到80%以上，租客續約率超過54%。
貝殼省心租租客續租的前三項原因包括房屋本身合適（佔比54.9%）、有租客管家服務（佔比54.2%）、維修方便（佔比50.7%），通過服務吸引、留住客戶已經成為貝殼省心租的一道護城河。
貝殼一直相信正向的價值觀會帶來正向的迴圈，在租房業務上，貝殼又一次驗證了這個邏輯是正確的。
從服務標準建立，到落地執行不變形，中間還有一個關鍵因素：人。
“人”是服務的直接提供者，也是企業價值觀的載體。所以，放在租房業務上，儘管行業內的傳統做法是通過節省人力來節省成本，甚至部分企業會讓銷售-管家兩個人完成一個租房單子的所有服務內容，但貝殼省心租卻反其道而行，在租房服務流程中主動“加人”。
但人多並不一定能帶來好服務，還需要一個體系化的分工機制，合作深耕才能帶來效率的提升。這是從鏈家時代開始，貝殼就一直在設置、驗證的做事邏輯。
專業分工能帶來服務水準的提升，服務提升之後能帶來更多正向反饋，進而帶來整個體系的效率提升。通過做能力加法，建立正迴圈。
在產品設計上，一個完整的租房交易鏈條切分成6個環節：收房、房源去化、業主線上維護、線下租務、租客/業主線上服務、維修/保潔等，對應安排了6個服務角色，分別是：資管經理、客戶經理、雲管家、租務管家、服務管家、供應鏈服務者，內部稱之為“六芒星”。
從模式上看，它本質上是鏈家ACN模式在租賃業務的應用，通過這套打法去做服務深化和聚焦，相當於租賃界的RCN。
六芒星的目標是通過業務動作拆解、職業角色分崗去創新服務模式，對人的職責、服務標準、服務流程進行重新定義，用精細化分工實現人效和服務水準的提升，促使服務走向專業化。
據統計，在設置了專注於收房和招租的資管經理后，2024年末資管經理人均效率同比提升29%。
2024年第四季度的二次出房天數從年初的接近15天縮短到Q4平均的12天以內，全年租客續約率提升至約54%。
角色分工帶來服務聚焦，服務聚焦帶來服務的專業水準提升，好服務又帶來了更高的續租率和招租成功率，縮短招租期，降低招租成本，從而帶來更低的運營成本和更高租賃效率提升。這套機制，比靠削減人力成本拉高溢價更可持續。
在效率提升方面，貝殼還一向注重“人、機”的配合，“人”在前端提供服務，“機”（技術系統）在後端提供體系化支援和直觀的數據反饋，提升效果。
這套機制可以說是貝殼的獨家秘笈，無論是樓盤字典還是VR看房，都讓貝殼成為住房服務產業鏈上高“含科量”公司的推動器。
在租房業務上，對“科技驅動”的深度認同衍生出新的技術成果。
貝殼惠居的這套系統叫作“惠經營AIMS（artificial intellect management system 人工智慧管理系統）”，它基於管房、收房、去化三大場景，實現庫存房源、市場供需等智慧化監測預警，以及人、房的智慧匹配。
在管房場景上，AIMS系統基於“市場需求預測模型”即時盤點庫存房源的結構風險、，並及時預警、給出干預建議，將過去的“亡羊補牢”的作業模式變為“未雨綢繆”，提升庫存周轉率；在收房場景，基於智慧庫存預警結果，定製收房方案，平衡業主的預期收益和房源去化風險；在去化場景，基於收房方案，動態應對市場趨勢和客戶需求變化，對房源的流量、價格、行銷成本進行合理調配，達到最優去化效率。
體系化的服務和技術系統降低了運營風險，提高了租住滿意度，形成了更高效的人、房匹配和服務回應效率。據貝殼惠居內部測算，AIMS系統在南京試點上線以來，能夠提高服務者和管理者40%的運營人效。
通過規則重構與技術賦能，將租賃房產交易從低效的“人力密集型”轉向效率更高的“技術密集型”公司，結合“固定服務費率、不吃差價”的合同模式，徹底脫離了傳統作業模式的拼人力成本、壓低拿房價格、抬高出房價格的惡性化內卷競爭。
服務、效率、科技三個方向合力，形成一個迴圈，最終指向貝殼惠居財務數據的利好。貝殼最新財報數據顯示，2024全年房屋租賃服務凈收入143億元，同比增長135%，繼續保持高速增長。
據克而瑞測算，當前國內住房租賃市場規模約1.7萬億元，預計2026年達到1.8萬億元，整體市場容量仍處於增長中。但各類企業和保租房一起切蛋糕，讓這個低利潤、分散化的行業不易生存，需要新模式和新路徑破局。
在這種情況下，貝殼省心租或許提供了一種可以借鑒的解法，讓服務回到服務中去。