本文轉自：解放日報

看“老虹橋”商場樓宇更新，物理空間改造處理好“人的關係”

嶄新城市介面下，新業態活力足

舒抒

本報記者 舒抒

一

今年3月底，歷時數月改造的巴黎春天天山店煥新開放。伴隨全新的商場外立面和內部空間一同亮相的還有商場的新業態：二次元。

不過，比上海又一老牌商場入局二次元經濟更值得關注的，是商場改造本身。這是繼虹橋天都更新為潮流商辦業態“現所·創邑MIX”後，虹橋開發區範圍內第二座實施更新提升的樓宇。

更早之前，沿街面長達280米的虹橋天都不僅是上海軌交上蓋城市更新專案的代表，2022年完成更新以來不斷調整業態組合、舉辦天山夜市點亮“上海之夏”消費季等積極舉措，更使其商辦整體出租率常年保持在85%—90%的水準，實現了功能業態的脫胎換骨。

去年6月，上海發佈了《推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》，提出在虹橋開發區、小陸家嘴、漕河涇開發區等10個區域試點樓宇更新。

長寧區同步展開了“虹開發”更新研究，在核心區0.65平方公里的基礎上，適度擴展至周邊約4平方公里、商務樓宇較為集中的區域，對涉及的39幢商務樓、約181萬平方米辦公空間進行調研分析，力圖探索商務樓宇煥新、綜合交通升級、公共空間提質等更新路徑。

通過“老虹橋”更新實現“新老虹橋聯動”的決心，從區領導的調研行程就可見一斑。今年首個工作日，長寧區領導和各部門負責人來到位於婁山關路的上海國際貿易中心，在頂樓露台展望“虹開發”接下來的載體更新藍圖。

當天，正在建設的鐵獅門晶耀虹橋專案傳來好消息，這座“老虹橋”地區近年來體量最大的新建商辦專案，今年國慶前將全面竣工，5棟甲級寫字樓將由空中連廊相串聯，在天山—虹橋地區形成嶄新的城市介面。

二

“虹開發”地塊的歷史可上溯百年。但更多時候，人們對“老虹橋”的認知追溯至1986年，國務院批准設立首批14個國家級經濟技術開發區，虹橋開發區位列其中。就是在這片土地上，誕生了上海首次試點土地批租制度，也是新中國首個通過國際招標成功轉讓土地使用權的“虹橋26號地塊”，即如今的太陽廣場。

歷史曾經在“虹開發”翻開嶄新一頁。但最早完成開發，意味著最先遇到發展的瓶頸。

目前，虹橋開發區主要樓宇多建於20世紀90年代至本世紀初期，最老的樓宇始建於近40年前。當時建築設計的標準、理念、選材和功能與當前有很大不同。此外，樓宇的管理水準也需提升。

這意味著，實施改造不僅面向物理空間更新，更要在業態分佈上全面煥新。對樓宇業主來說，在資金投入和租戶留存上都有著不小的壓力。

創邑在上海先後完成了老碼頭、愚園路等城市更新專案，但虹橋天都的改造對創邑來說仍是巨大挑戰。

難點一是“薄”。建築進深不到15米，改造中將所有商業和辦公動線向北面天山路一側歸攏，靠近居民區的南側留作過道，為商戶和辦公空間留出了10—12米的寬度。

難點二是“長”。建築東西向長度達280米，因而在改造時被分隔成4個小單元，每個單元單獨設置垂直電梯廳，並將屋頂原有的弧形花架保留，與其他樓層新建的花園露台相呼應，既節約了拆除成本，也讓建築沿街面綠意盎然，不再沉悶。

此外，老樓改造中經常出現的層高低等“先天劣勢”，在虹橋天都的改造中也通過管線的科學排布得以解決。

但物理空間的改造往往只是樓宇更新的第一步，引入哪些業態更考驗業主和區域營商部門的智慧。

虹橋天都選擇“半商業半辦公”業態，一二層多為餐飲、零售商戶，三層及以上引入瑜伽、口腔健康等受到周邊白領和居民歡迎的業態，增加樓宇活力。

建築師柳亦春曾表示，城市更新專案中，處理好“人的關係”有時比建築改造更難。虹橋天都和巴黎春天天山店在改造中都遇到與相鄰社區的共處難題，最終通過街道、居民區的協調來完善，專案本身也在更新中做出了示範。

虹橋天都鼓勵一層餐飲商戶在臨街設置向內退界的外擺位，打開沿街面。眼下，這些外擺位在夜間都是熱門座位。樓宇更新讓周邊區域一同繁榮、熱鬧起來。

三

虹橋天都和巴黎春天天山店的更新背後，都有企業“不破不立”的主觀能動性、頂得住壓力的耐性以及投資改造的實力與能力。

巴黎春天母公司新世界百貨方面表示，此次天山店改造，一方面，源自商業同質化的瓶頸，商場創新已是當前的必經之路；另一方面，虹橋—天山商圈也面臨轉型的關口，需要新業態、新氣象。

入局“二次元”並非單純“跟風”，而是綜合研判上海西區缺少二次元商業綜合體后做出的決定。但商場仍聚焦全齡段客群，只是在商戶業態、活動空間和社交屬性上增強二次元特色。今年5月，巴黎春天天山店將全面開放，完整呈現包含潮玩零售、美食餐飲、電競演藝等的複合型業態組合。

當“改造遠比新建難”成為共識，虹橋天都與巴黎春天天山店的更新改造背後，還有一個更重要的問題：新建商務樓供給井噴，老樓更新的必要性和“性價比”究竟該如何衡量？

僅虹橋開發區範圍內，近年來就有藝豐中心和晶耀虹橋兩大產業載體入市，後者總建設面積25萬平方米，涵蓋五棟甲級寫字樓、高端商業、雲上花園以及露天劇場。

為何煞費苦心更新老樓這一問題，還衍生出包括“居家辦公風潮下，是否還需要辦公室”“創意園區、花園型辦公場地需求旺盛，樓宇載體吸引力何來”等子問題。

有業內人士認為，“城市更新”不局限於“巨集大敘事”的片區更新，還包括參與成本更低、局部改造的“小動作”。

更多時候，樓宇本身就存在更新的需求。其一是樓宇自身發展的需要，如長寧科技大廈就面臨晶耀虹橋專案落地后帶來的挑戰，其本身逐漸老化的物理空間已無法滿足新業態的需求；其二是區域產業發展的需求，城市更新的本質就是服務產業更新；其三是新老虹橋聯動過程中片區功能定位的需求，包括提升職住平衡功能、提升會展空間能級等。

企業承租能力的變化也並非毫無應對之策。有時，樓宇的一番“小調改”，就能適配企業的租賃需要。

虹橋南豐城寫字樓原先最小的承租面積都有400—500平方米。樓宇運營方注意到，近年來，200平方米體量辦公空間的需求看漲，因此果斷對部分樓宇空間進行再分隔，並推出共用會議室等服務，用靈活的租賃面積來貼合企業客戶需求。

類似的做法，一街之隔的尚嘉中心也有。尚嘉中心還與租戶WeWork合作，為樓內暫時遇到承租困難、需要“縮編”的企業提供聯合辦公空間。待行業回暖后，企業能第一時間在熟悉的環境里租回獨立辦公室。

除了算經濟賬，樓宇更新還給了中小企業尤其是新賽道企業更多選擇的空間。包括虹橋開發區在內，上海中心城區已有樓宇業主正尋求通過城市更新探索“工業上樓”“實驗室上樓”。譬如，將晶片設計與生產等高附加值環節都留在市中心，借助樓宇更新探索用地性質調整，讓“科技回歸都市”。