3月20日，越秀服務集團有限公司（以下簡稱“越秀服務”，06626.HK）公佈2024年全年業績：2024年營業收入達38.68億元，同比增長20%；公司股東應佔盈利約3.53億元，同比下降27.5%，主要由於公司報告期內產生商譽減值所致；剔除商譽減值的核心凈利潤為5.12億元，同比增長5.1%；毛利率為23.3%，同比下跌3.3個百分點，主要由於非商板塊毛利率下跌所致。

透視財報可以發現，這家以物業管理為主業的公司，正以“社區入口”優勢大舉切入家裝、配套商業、生活服務等上下游產業鏈。同時，越秀服務還提出，將探索智慧家居、充電樁等領域的收併購，進一步延伸服務鏈條。物業行業的邊界正在被不斷打破，也更考驗物企的綜合能力。

從“收物業費”到“賺裝修錢”

財報顯示，在收入構成方面，越秀服務的營收由五大部分構成：“收物業費”仍貢獻最多營收，基礎物業管理服務收入佔比32%，達12.36億元，同比增長20.1%；社區增至服務和基礎物業管理服務平分秋色，佔比31%，佔比排名第三的是非業主增值服務，佔比18%，此外還有商業運營及管理服務以及市場定位及租戶招攬服務。

其中，越秀服務社區增值服務增長亮眼，2024年實現營收12.17億元，同比增長30.6%。據介紹，社區增值服務包括美居服務、家居生活服務和空間運營服務。其中美居服務增長迅速，2024年實現營收5.05億元，同比增長約46%。

傳統物業公司的收入長期依賴物業管理費，但這一市場增長空間有限且獲利率偏低。包括越秀服務在內的各大物業公司正加速轉型，其中以社區為入口，挖掘業主“居住後市場”需求為一大方向。

去年底，越秀服務旗下悅美居公司在廣州南沙成功舉辦2024年悅美居大灣區展廳揭牌暨戰略合作簽約儀式。該展廳再現會客廳、N空間、影視、餐廚、睡臥等生活場景，使客戶能夠從多角度、全方位體驗產品性能與品質，更深入地瞭解悅美居專業的裝修服務。

據介紹，其目前以廣州為重點服務城市，以粵港澳大灣區為重點服務區域，打造輻射全國13個省份22個城市的戰略佈局，展現將與傳統巨頭歐派、索菲亞等分食蛋糕的野心。

除了社區，越秀服務還拓展了更多場景。據越秀服務管理層介紹，越秀服務搭建了綜合設施管理（“Integrated Facility Management”，“IFM”）服務體系，匹配客戶需求開發更細化的基礎服務、更專業化的行政後勤、更多元化的辦公空間服務，提升非住宅項目的綜合經營價值。

同時，對於未來，管理層表示，2025年，越秀服務的外拓金額目標是4億元，比2024年增加1億元。此外，越秀服務安排了5億元用於收併購，將在上下游產業鏈上尋找收併購的機會，比如智慧家居、充電樁、高端家政、能源管理等一些領域。

從“規模制勝”到“深耕細分”

期內，越秀服務管理規模進一步擴大，合約面積8873萬平方米，同比增長6.3%，在管面積6931萬平方米，同比增長6.3%。其中，報告期內，越秀服務新簽約專案85個，新增合約面積1295萬平方米。

截至2024年底，越秀服務在大灣區的在管面積佔比約60%，報告期內新增合約面積的81%來自該區域；一二線城市在管面積合計佔比近九成，進一步鞏固了越秀服務在核心區域的市場地位。

值得一提的是，繼中標廣東科學中心、廣州市文化館等地標性專案后，越秀服務成功中標國家級戰略工程專案港珠澳大橋。

此外，越秀服務在2024年繼續深化高校、企業總部賽道，並持續挖掘客戶資源，拓展大客戶園區，重點專案包括國家能源大廈、廣東省政協大樓、中國建設銀行(佛山/珠海/江門)等。

可以發現，在物業傳統的規模制勝的打法已經發生了變化，除了規模，現在更強調垂直能力見長，深耕細分需求。

“對於未來，我們會聚焦一些比較優質的賽道，重點聚焦在剛才講到的商寫公建大交通這樣一些領域，持續發展。同時在拓展方面我們也會去嘗試突破，類似於像企業總部，高校大客戶園區這樣一些相對來講，在支付能力較好的這樣的一些企業的優質的賽道。”管理層表示，“我們還會強化這種大客戶指引的策略，那麼圍繞這些領域的這些總部客戶進一步地去深挖資源，在服務中我們也會去試水做好 IFM的業務。”

當“越秀服務們”開始搶“歐派們”的生意，物業行業的定義已被改寫。這場跨界競爭看起來前景無限，但擴張的邊界也需警惕，一方面若盲目追逐風口而弱化基礎服務，或將動搖物業企業的生存根基，需要在創新與穩健間找到平衡；另一方面，新領域比如家裝，產業鏈長、標準化程度低，挑戰同樣嚴峻，如何聚焦資源整合與品控，以及平衡利潤仍有待考驗。

南方+記者 周中雨

【作者】 周中雨

【來源】 南方報業傳媒集團南方+用戶端