魯法案例【2025】152
租房過程中
夫妻雙方離婚
一方能否強行收回租賃房屋
（圖源網路 侵刪）
案情簡介
趙某於婚前購買房屋兩套，並支付購房款。2023年8月，趙某、錢某登記結婚。2024年10月1日，錢某提供結婚證代趙某與甲公司簽訂《房屋委託合同》，約定租期3年。甲公司於2024年10月向錢某支付兩房屋租賃費24200元、物業費1400元。幾天后，因趙某與錢某離婚，趙某對《房屋委託合同》不認可，稱未授權錢某託管案涉兩房屋事宜，並於2024年10月7日收回兩房屋，對兩房屋換鎖。2024年11月，甲公司將趙某和錢某起訴至槐蔭法院，要求判令解除《房屋委託合同》，判令二被告向原告返還房租24200元，房租押金1400元及資金佔有利息（以25600元為基數，自起訴之日起計算至實際付清之日止，以LPR為利率），支付換鎖費用1100元及違約金2200元。趙某辯稱，房屋為自己的婚前財產，錢某在自己不知情的情況下把這兩套公寓私自託管給了甲公司，並未給自己轉任何費用，要求錢某承擔責任。錢某辯稱，自己是在趙某的催促下，把兩套公寓託管給了甲公司。房屋即使是婚前購買，自己收取租金也是正當的，屬於夫妻共同財產，要求繼續履行合同。法院審理
法官經審理認為，本案為房屋租賃合同糾紛。關於錢某代趙某與甲公司簽訂《房屋委託合同》的效力問題，錢某主張系趙某授權其將案涉兩房屋託管，但從雙方的微信聊天記錄中可見，趙某對託管的意思表示並不明確，且錢某在簽訂合同時亦未提供書面授權。而基於錢某、趙某為夫妻的特殊身份關係，雖趙某未明確授權錢某將案涉兩房屋租賃給甲公司，但錢某在簽訂合同時，提供結婚證、房屋資訊及鑰匙，甲公司有理由相信錢某有代理權，錢某的行為構成表見代理，《房屋委託合同》有效，雙方均應按合同約定履行義務，甲公司向錢某支付了房屋租金和物業費，錢某亦向甲公司交付了房屋。而趙某於2024年10月7日收回兩房屋，致使合同目的無法實現。趙某、錢某雖在庭審中均表示同意繼續履行合同，但並未在收回案涉兩房屋后再次交付給甲公司，甲公司在此情況下要求解除合同，符合合同約定及法律規定，雙方簽訂的《房屋租賃合同》於2024年10月7取消日期。關於甲公司要求退還租賃費24200元、物業費1400元的主張，於法有據、於理不悖，應予以支援，因錢某的表見代理行為，對趙某產生法律效果，錢某、趙某應對甲公司所支付的租賃費、物業費共同承擔退款責任。甲公司主張的違約金，因雙方合同約定“租賃期內，如因甲方原因需要解除本合同，屬甲方違約”，而雙方的租賃期為“2024年10月20日至2027年10月19日”，趙某於2024年10月7日即收回房屋，並未在租賃期內，甲公司要求被告承擔違約金無合同依據，法院不予支援。但因被告未將租賃費及物業費退還給甲公司，確給甲公司造成經濟損失，故其主張的利息，予以支援。甲公司要求被告承擔換鎖的費用1100元，因其提交的證據無法證明系換案涉兩房屋的鎖產生的費用，又因甲公司確因換鎖有所花費，法院酌定錢某、趙某支付甲公司換鎖費用200元。綜上，法院判決《房屋委託合同》解除，趙某、錢某退還甲公司租賃費24200元、物業費1400元，趙某、錢某向甲公司支付利息、換鎖費200元，駁回甲公司的其他訴訟請求。該判決現已生效。法官說法
表見代理是指行為人雖無代理權，但相對人有理由相信其有代理權，代理行為有效。根據《中華人民共和國民法典》第一百七十二條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效”。在房屋租賃等民事活動中，夫妻等特殊身份關係易引發表見代理爭議。合同雙方應謹慎審查代理權，避免糾紛。若一方違約致合同解除，應依法承擔相應責任，保障對方合法權益。
法條連結
《中華人民共和國民法典》第一百七十二條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。《中華人民共和國民法典》第五百零九條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。《中華人民共和國民法典》第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。《中華人民共和國民法典》第五百六十六條 當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。《中華人民共和國民法典》第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。▼關注©山東高法大法官訪談 | 山東高院院長霍敏：堅定扛牢“走在前、挑大樑”的司法擔當，以法院工作高品質發展支撐和服務中國式現代化山東實踐
“工傷私了協定”履行完畢后勞動者反悔，法院怎麼判？夫妻協議離婚後，一方想變更孩子撫養權？會得到支援嗎？【來源：山東高法】