規則精選

物業服務合同糾紛案件裁判規則第3條：

物業服務人將其應當提供的全部物業服務轉委託給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委託給第三人，簽訂的合同無效

【規則描述】本條是關於物業服務人全部物業服務轉委託行為的效力如何認定的規則。物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委託給專業性服務組織或者第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委託給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委託給第三人。若業委會或業主請求確認轉委託合同無效的，人民法院應予支援。

物業服務合同糾紛案件裁判規則第4條：

物業服務合同中不合理地免除或者減輕物業服務人責任、加重業主責任、限制業主主要權利，或排除業主主要權利的格式條款無效

【規則描述】本條是關於物業服務合同中格式條款無效的規則。物業服務人採用格式條款訂立合同的，物業服務人應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採用合理的方式提示業主委員會和業主注意免除或者減輕其責任等與業主有重大利害關係的條款，按照業主的要求，對該條款予以說明。物業服務人未履行提示或者說明義務，致使業主沒有注意或者理解與其有重大利害關係的條款的，業主委員會或業主可以主張該條款不成為合同的內容。如果物業服務人提供的物業服務合同中不合理地免除或者減輕其責任、加重業主責任、限制業主主要權利，或排除業主主要權利的，人民法院應當認定該格式條款無效。

物業服務合同糾紛案件裁判規則第6條：

物業服務人未能忠實履行維修、養護、管理和維護義務，業主可以請求物業服務人承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任

【規則描述】本條是關於物業服務人違約責任承擔的規則。物業服務人的主要合同義務是為業主提供物業服務，涵蓋了“對物的管理”和“對人的服務和管理”兩個層次，具體的物業服務內容由物業服務合同予以明確。物業服務人未能忠實履行維修、養護、管理和維護義務的，業主及業主委員會均可依據物業服務合同之約定要求物業服務人承擔繼續履行、採取補救措施或賠償損失等違約責任。

物業服務合同糾紛案件裁判規則第8條：

物業服務人不得違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支援

【規則描述】本條是關於物業服務人不得違規收費，以及已收取違規費用處理的規則。物業服務人應當按照物業服務合同的約定或者法律、法規、部門規章的規定收取物業費，不得擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費。在物業服務人起訴業主要求支付物業費的案件中，如果業主以物業服務人違規收費為由進行抗辯且屬實的，人民法院應予支援。業主請求物業服務人退還其已經收取的違規費用的，人民法院應予支援。

物業服務合同糾紛案件裁判規則第10條：

物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無須接受相關物業服務為由拒絕支付物業費

【規則描述】本條是關於業主不能以未接受或者無須接受相關物業服務為由拒絕支付物業費的規則。建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。因而，只要物業服務人按照物業服務合同的約定提供了物業服務，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。業主以其未接受或者無須接受相關物業服務為由拒絕支付物業費的抗辯不能成立。

物業服務合同糾紛案件裁判規則第12條：

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁

【規則描述】本條是關於物業服務人提起訴訟或申請仲裁前的催告義務的規則。業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。業主未按照約定支付物業費的，物業服務人應當先向業主進行催告要求其在合理期限內支付，在合理期限屆滿后仍然不支付的，物業服務人可以向人民法院提起訴訟或申請仲裁。物業服務人不得在未催告或催告後合理期限未屆滿的情況下對業主提起訴訟或申請仲裁。

物業服務合同糾紛案件裁判規則第13條：

物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。如停供造成業主損害的，業主可以請求物業服務人承擔損害賠償等民事責任

【規則描述】本條是關於物業服務人不得採取停止供水、供電等方式催交物業費的規則。物業服務人和業主之間的關係是基於物業服務合同建立的相互間平等的合同關係，物業服務人按照約定的標準提供物業服務，業主按照約定支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限內仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。但物業服務人不得採取停止供電供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。如停供造成業主損害的，應承擔損害賠償責任。

物業服務合同糾紛案件裁判規則第18條：

為維護業主共同權益，業主委員會依照法律規定或者經過業主大會授權，可以以自己的名義提起訴訟，相應費用由全體業主承擔

【規則描述】本條是關於業主委員會的訴訟主體資格的規則。出於維護業主共同利益的目的，依照相關法律的規定或者經過業主大會的授權，業主委員會可以作為原告提起訴訟，並且由全體業主承擔相應費用。未依法成立業主委員會，或者業主委員會怠於提起訴訟的，經過業主大會授權的業主也可以以自己的名義提起訴訟。

注：本文摘自《物業服務合同糾紛案件裁判規則研究》一書。

來源：最高人民法院司法案例研究院

【來源：天津二中院】