本文來源：時代週報 作者：閆曉寒

房地產市場的深度調整給物業龍頭萬物雲（02602.HK）帶來不小的外部壓力，但2024年其財務數據亦有不少亮點。

3月25日，萬物雲發佈2024年度業績報告。公告顯示，去年全年萬物雲營業收入為362.2億元，同比增長9.2%；核心凈利潤22.3億元，同比下降4.8%。

從財報來看，核心凈利潤的下降主要源於萬物雲的主動調整，因應收賬款在遇到行業波動時面臨一定回收風險，萬物雲在去年計提信用減值損失6.1億元，其中對開發商當期計提4.93億。

在萬物雲董事長朱保全看來，現金流比凈利潤更重要。去年萬物雲優先選擇現金流安全，主動化解開發商及關聯方風險，對收入和毛利帶來負面影響，但其核心的迴圈型業務實現穩定增長，與之形成對沖。

朱保全在《致股東》中回顧過去三年，“從開發商高增長的確定性，到與開發商關聯交易的冰與火，要收入沒現金，不要收入利潤下滑，種種業務的不確定性讓上市物企只能用高分紅給股東定心。”但如果上市物企做好業務獨立性的準備，2025年核心（非開發商）業務的增幅會大於關聯方業務降幅，並呈現剪刀差，2025年會是撥開雲霧的里程碑年。

萬物雲在2024年的分紅與其中期分紅政策保持一致，繼續以100%的核心凈利潤用於分紅，全年分紅總計22.27億元，以2024年最後一天收盤價計算，股息率約9.3%，高於行業平均水準。

萬物雲在2024年度業績會上表示，關於分紅的決定，背後有兩個重要考慮：既要給股東長期穩健、可預期的回報，也要保障公司的可持續發展。截至去年12月31日，公司賬上現金134.3億元，2024年經營性凈現金流超過19億元。

萬物雲同時表示，特殊分紅不會變成常規操作。公司始終堅持“發展優先、穩健回報”的原則，2025年將繼續以核心凈利潤的55%作為分紅基準，並根據戰略需要靈活啟動特殊分紅，調整分紅方案。

圖源：圖蟲創意

獨立性進一步增強

2024年，萬物雲的獨立性進一步增強。一方面萬物雲開發商業務收入佔比繼續下降，財報顯示，去年其持續關連交易發生額占萬物雲整體收入的比例為9.5%，同比下降4個百分點；2024年末來自關聯方的貿易性應收賬款24.5億元，較年初下降0.4億元。

另一方面萬物雲包括住宅物業服務、物業及設施管理服務、BPaaS解決方案在內的主營迴圈型業務穩健增長，彌補了開發商增值業務的下滑。

根據財報，去年萬物雲迴圈型業務收入達307.9億元，同比增長15.5%，佔總收入比提升至85%，帶來毛利37.4億元，同比增長10%。

萬物雲實現上述變化背後，是其過去一年對自身業務的不斷調整。

此前，背靠房地產母公司的物業企業不需要擔心業績增長的確定性和增長潛力。憑藉與地產公司的高關聯性，其在地產開發的增量階段，已經足夠實現穩定且快速的增長。但過去三四年，房地產市場進入深度調整期，物業公司依靠母公司實現業績增長不再容易。

獨立成長，是物業企業當下必須面對的課題，這也是萬物雲在2024年的工作重點。

2024年中期，萬物雲關聯方（萬科集團）應收帳款達到38.2億元，公司風險敞口快速擴大。這意味著，開發商的流動性壓力在向物業端傳導。

萬物雲降低與關聯方之間債務風險敞口的方式有兩種，資產抵債和現金回收。去年下半年年開始，萬物雲對無現金流支持業務進行“關停並轉”，並積極“催收”。

根據萬物雲方面披露，其通過蝶城戰略，以社區商業資產抵債，去年11月，萬物雲以1.5億元的對價向萬科收購了武漢新唐共祥商業管理有限公司50%的股權，以到期應收款項進行抵償；同月，其還以7.12億元收購上海祥大房地產發展有限公司45%的股權，其中5.9億元直接用於應收賬款的抵償。

2024年下半年，萬物雲累計回收關聯方貿易應收帳款超過30億元，其中通過收購實物資產專項償還現金或實物資產直接抵償關聯方應收帳款約12億元，包括流動性較優的工抵資產，以及蝶城輻射範圍內的優質社區商業資產股權。

一邊是關聯方業務的下降，另一邊萬物雲則需要提升非關聯方業務收入及其佔比，提升其獨立性。

萬物雲在財報中表示，其通過多元客戶戰略實現穿越周期的增長：萬物梁行在商企物業管理領域取得超20%的增長，服務更多企業；收購丹田物業進入高校、醫院領域，服務更多空間；“靈石”邊緣伺服器把AI植入物業空間，通過彈性定價機制，打開存量市場天花板，服務更多業主。

萬物雲管理層在業績會上表示，面向未來，公司核心（非開發商）業務增幅會大於開發商業務降幅，並呈現剪刀差發展態勢。

AI如何破局？

今年年初，以DeepSeek為代表的AI浪潮呼嘯而至，身處被視為勞動密集型的傳統行業，朱保全認為，AI可能會成為物業行業的另一個破局點。

朱保全在2024年財報中發佈主題為“AI的代價”的《致股東》信，提及自己對AI的思考。他認為，AI為行業帶來了通用專業的平權。在AI加持下，即便是小公司，也可以用較低成本獲得不亞於專家的意見或者作品，這對於毛利率並不高的物業行業，在費用層面是件好事。

萬物雲在業績發佈會上表示，公司始終將AI視為重構物業管理價值鏈的核心引擎，目前已形成場景應用雙輪驅動、設備智慧持續滲透的差異化路徑。

在場景化落地方面，萬物雲重點突破智慧運維場景、服務提質場景和能源優化場景三大核心場景，例如智慧運維場景中，萬物雲的AI巡檢系統覆蓋117個蝶城479個專案，日均處理設備異常告警超3萬件，效率較傳統模式提升400%。

在技術深化方面，萬物雲採用通用大模型（如DeepSeek）+敏捷反覆運算架構。此外還構建了可進化的AI基礎設施，包括邊緣智慧網路靈石系統等。

不過，朱保全也表示，要調出行業大模型並不容易。此前萬物雲通過當地語系化部署幾種大模型，做了大半年嘗試，但效果並未達到預期。於是其轉向RAG（檢索增強生成）路線，將專業知識寫入向量資料庫，再根據需求調用不同大模型，據此做出的“智慧物業管家”、“智慧IT管家”、“智慧HR管家”已經投入實際應用。

目前，AI在萬物雲內部的應用已展現出明顯成效。其通過AI釋放重複工作力，將1200名員工轉崗至社區運營等高價值崗位，人均效能提升2.3倍。

朱保全表示，萬物雲很快就會衍生為三類崗位，H類為真人、R類為機器人、A類為智慧體。“作為企業現在就要努力去做，一方面做好企業知識庫，幫助R類、A類員工上崗，一方面要儘快區分哪些工作是必須的H類崗位，並提前做好轉崗培訓，在R類與A類員工上崗後提供轉崗機會、避免失業。”

關於公司未來發展戰略，朱保全在業績會上表示，萬物雲將2025-2027年三年定義為能力建設年。AI應用迫在眉睫，萬物雲在三年事業計劃書裡提出“成為AI應用領先企業”的目標。公司希望未來為客戶提供的服務不再是數人頭，而是基於流程和AI調配的服務，對整個行業帶來質變。