觀點網 較上一年早了三天，金茂服務今年趕上了年報披露的前排位置。

根據業績報告，金茂服務2024年實現營收29.66億元，同比上升9.7%；年內利潤約3.84億元，同比增加12%；毛利約為7.06億元，較2023年減少5.4%。

規模方面，合約建築面積約1.34億平方米，較2023年增加約26.2%；在管建築面積約為1.01億平方米，同比增加19.8%。

3月24日，金茂服務召開業績媒體發佈會，出席會議的公司管理層包括董事長宋鏮毅、執行董事兼總經理李玉龍以及執行董事兼財務總監趙進龍。

在行業盈利能力整體承壓的情況下，金茂服務2024年營收、淨利潤兩項關鍵指標整體保持增長水準，或許是較早披露業績報告的信心來源之一。

不過，對比2024上半年，金茂服務下半年營收、在管面積漲幅較小，隱藏在增長之下的還有毛利率回降問題。

減速與補油

2023年業績會上，金茂服務管理層表示會“力爭實現每年保持20%的業績增長”。

但從2024年的營收情況來看，20%的增長目標要寄望於2025年首次達成了。

截至2024年12月31日，錄得總收入約29.66億元，同比增長9.7%。僅從增速來看，金茂服務也不可避免地陷入了營收減速的處境。

回顧2023年，其上半年總收入13.53億元，同比增長23.4%；下半年收入13.51億元，但全年收入增速僅為11%。

在2024年上半年，金茂服務整體實現營收14.91億元，同比增長10.2%。簡單運算后可知，下半年營收約為14.75億元，與上半年收入差距正逐步拉大，這也意味著營收減速的關鍵大概率在於下半年增長幅度的下降。

金茂服務營收主要來自物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三個板塊。

其中，物業管理服務全年收入20.59億元，同比增長30.7%，佔總收入比重69.4%；非業主增值服務收入3.25億元，同比降低35.7%，佔總收入比重10.9%；社區增值服務收入5.83億元，同比下滑6.7%，佔比為19.7%。

佔比近7成的基礎物管服務依舊是金茂服務的營收壓艙石，得益於物業管理服務較高增速，在另外兩個板塊均錄得負向變動時，最終保住了總收入的正向增長。

據瞭解，物業管理服務收入大幅增加主要由於公司業務擴張帶來的在管建築面積增加，在管面積較2023年增長19.83%至約1.01億平方米。

將目光聚焦到在管規模，金茂服務2024下半年營收減速的原因則更為明顯。

上半年，在管面積由2023年底的8420萬平方米增至9810萬平方米，增加面積為1390萬平方米，但下半年增加面積為280萬平方米，僅為上半年增長面積的2成。

對於主要依靠基礎物管業務增長拉動整體航速的物企而言，在管規模依舊是重要的衡量指標。2024上半年新增在管面積的有效擴大，實際上是金茂服務物業管理服務能夠收穫可觀全年收入增幅的重要原因。

而在管規模能穩步提升，或許與年內收購聖瑞物業以及追求市場化外拓有關。

2024年1月，金茂服務旗下金茂物管以3.238億元收購北京市潤物嘉業企業管理有限公全部股權。物嘉業主要通過旗下非全資附屬公司北京市聖瑞物業服務有限公司及其附屬公司開展業務，主要為物業管理及相關服務、酒店運營等業務。

經過近一年整合，金茂服務管理層表示已與聖瑞物業在業務上實現高度融合，且財務上經營表現好於前期估值預期。

完成收購後，聖瑞物業為金茂服務新增合約面積866萬平方米、在管面積798萬平方米，貢獻收入2.21億元，綜合利潤2926萬元。

外拓方面，金茂服務於2024年外拓專案100個，合計簽約面積達1239萬平方米，年飽和收入為2.36億元。

積極外拓不僅帶來規模上升，還有對關聯方面積輸送依賴的減緩。合約面積中，來自第三方的面積佔比已提升至53.6%，較2023年提升7.8個百分點。

得益於收併購及外拓面積補充，金茂服務合約面積及在管面積分別同比上升約26.2%、19.9%。

毛利爬梯

金茂服務營收減速或許能靠在管面積增長補一腳油門重新加速，而盈利能力的提升則要另尋他法。

報告期內，錄得年內利潤約為3.84億元，較2023年增加約12.0%；淨獲利率約為12.9%，同比增長0.2個百分點。

在物管行業盈利能力整體承壓的背景下，金茂服務利潤收穫兩位數增長確實難得，但實際上非經常性收益對利潤的貢獻亦不可忽視。

由於補償收益增加，年內其他收入同比增長117%至6510萬元。若剔除其他收益中約4620萬元補償收益及340萬元政府補助的非經常性專案，金茂服務調整后凈利潤約為3.32億元，同比增速約為-2.5%。

來到毛利部分，金茂服務盈利“紅燈”已警示亮起。截至2024年12月31日，其錄得毛利約為7.06億元，同比下降5.4%；毛利率為23.8%，同比下降3.8個百分點。

按業務劃分來看，物業管理服務錄得毛利3.11億元，毛利率15.1%，同比下降0.7個百分點；非業主增值服務毛利約1.07億元，毛利率32.9%，下降11.7個百分點；社區增值服務毛利2.88億元，毛利率49.5%，同比增長5.8個百分點。

除社區增值服務因獲利率較高的車位管理服務、空間資源服務收入增加外，物業管理服務及非業主增值服務毛利率均有不同程度下降。

金茂服務表示，物業管理服務毛利率微降主要由於進行品質提升投入增加。

業績會上，公司管理層認為基礎物管毛利率還是保持了平穩，位於行業中高位毛利率水準之上，但品質投入與房產資產保值相關聯。

“物業管理對於資產保值的核心功能是沒有改變的，未來隨著房地產市場變化，功能還會加強。公司現在收斂聚焦核心城市的策略，未來在基礎業務的毛利率上還是能夠守得住15%左右的水準。”

管理層表示，在做好基礎業務的同時，公司的社區增值業務毛利率水準是在上升的，從專案的全盤來講還是能夠看到一些積極變化。

而金茂服務毛利率下降幅度最大的非業主增值服務，則受到了地產行業週期性影響。

結合金茂服務對於非業主增值服務收入下降的解釋：受地產行業週期性影響，案場及開辦業務的收入因新獲取業務項目數量降低而下降，前期規劃和設計服務以及承接查驗諮詢服務收入也因交付量降低而下降。

可以看出，關聯方中國金茂大概率是金茂服務非業主增值服務項目輸送的主要來源之一。

房地產行業還處於調整期，關聯方自身要保經營的情況下，能夠提供給物業平臺的資源相對減少，或許便是金茂服務非業主增值服務營收及盈利能力下降的重要原因。

地產週期仍在持續，金茂服務後續可能要更多寄望於保持或提升物業管理服務及社區增值服務毛利在當前基數上的增長，從而達成整體毛利率止跌回升。

根據管理層會上表述，2024年中國金茂向金茂服務交付71個專案，交付634萬平方米面積，占金茂服務全年總交付面積的38%。預計2025年中國金茂預計交付400萬平方米面積，占該年預計總交付面積的39%，比例穩中有升。

依靠關聯方短期內提供更多增長空間顯然不現實，在接下來的一年內，目前還能維持營收與利潤正向增速的金茂服務除了20%營收增速目標，還要思考如何找到一條穩定提升盈利水準的出路。

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