從2月開始，保利、中海、綠城、越秀等龍頭房企均緊鑼密鼓地籌備或落地“推新”工作。但南方日報記者調查發現，去年招商地產在南沙推出廣州首個“第四代住宅”並號稱“爆火”和“秒光”後，今年各大開發商在廣州發佈新品時散發的宣傳資料，似乎並沒有跟風炒作“四代宅”的概念，反而有意迴避超大空中花園這類四代宅的標配設施。這到底怎麼回事？

第四代住宅，又稱庭院房、立體園林生態住房或城市森林花園建築，是綠色建築的衍生品。2024年以來，廣東、福建、湖南、湖北、浙江等省區的多個城市陸續出臺建築規劃新規，以減少公攤面積、放鬆陽臺尺寸限制、支援空中綠化面積不計入容積率等方式，鼓勵開發商打造“第四代住宅”，提高城市生活品質。

但“熱潮”背後，多家龍頭企業的相關負責人向記者坦承，新業態雖然帶來了新風口，但“四代宅”目前尚處在概念論證和試製研發階段，標準不統一，建維成本高，影響因素多，從市場反饋來看，也存在“褒貶不一”的現象，需要進一步考察市場接受度。

“四代宅”建大陽臺和空中花園有明確建設標準

去年底，廣州首個第四代住宅招商林嶼境在南沙橫瀝島上高調開盤，南方日報記者現場走訪發現，整個專案部被擠得水洩不通。項目對外開放了建面約82㎡與建面約110㎡的樣板間，其中110㎡的4+1房是使用率最高的户型，號稱使用率高達140%，能跟市面160㎡大平層“掰手腕”。

首個四代宅大露台。

在當前樓市止跌回穩、行情分化的背景下，該盤出現了455人搶150+套房的罕見景象。儘管截至今年3月19日，南方日報記者通過陽光家緣網查詢獲悉，該專案1棟和2棟顯示“住宅已售套數”為151套，“住宅未售套數”為7套，並不似此前宣稱的秒光，但廣州市場對首個第四代住宅的熱情反應，並不存疑。目前加推3棟依然吸引了大量置業者前往看房。

3月17日招商林嶼境（備案名：林嶼院）去化情況。來源：陽光家緣網

該專案推出的背景是，廣州此前出臺的容積率計算新政，進一步放寬對商品房贈送面積的限制——鼓勵採用大陽臺和戶屬空中花園設計，陽台率高達25%（計入一半面積），戶屬空中花園佔比40%（不計入面積）。為此，近年天河、海珠、番禺、南沙等區域不少新建住宅項目均拓寬了陽台面積，增添了空中花園設計。

作為廣州第一個“吃螃蟹”的“四代宅”專案，該項目對外宣傳的容積率僅2.5，戶戶有花園，家家有庭院。專案也是南沙出讓的首宗“超新規”住宅用地，規劃設計條件即：鼓勵採用“大陽臺”設計、每戶可設計一個或多個戶屬空中花園。

超140%的得房率是怎麼算出來的？有業內人士告訴南方日報記者，露台贈送率40%，陽臺率從20%提升至25%，加上飄窗等贈送面積，實用率最高真的有可能逼近150%。

不過，根據“四代宅”建設要求，監管部門對該專案也提出明確要求，大陽臺連續開敞率不低於40%，且半敞開空間水準投影面積之和不超套內建面25%，才能享受“計半”政策；戶屬空中花園高度不小於兩個自然層層高，開敞率不小於40%，綠化面積不小於水準投影面積30%，綠化覆土厚度不小於35cm等等，符合以上條件的戶外空中花園才能免計容積率和產權面積。

最近，記者查閱了深圳、福州、長沙、紹興、溫州、贛州等十多座城市對“四代宅”建築標準的相關管理規定，在陽臺、露台和空中花園的開敞率、投影面積、層高、綠化率等，均有類似規定，標準則不一而足。

“不管採取什麼樣的標準，不過一點，各地建築規劃監管部門，對‘四代宅’的大陽臺和空中花園建築標準是劃了紅線的，開發商不能通過搞假大陽臺和空中花園來幫忙業主偷面積。”一名廣州本地開發商對南方日報記者坦承，這與國家要求提高住房建設標準、提升居住品質以及推動行業高質量發展的主旨是一致的。

戴上“緊箍咒”的“四代宅”無法偷面積

南方日報記者調查發現，廣州首個“四代宅”專案在南沙大火后，保利、中海、綠城、越秀等龍頭企業今年在廣州新推專案和產品，均沒有跟風將“四代宅”作為營銷宣傳的著力點。

明源地產研究院分析認為，當前全國不少城市都出臺了第四代住宅的相關政策，但很多開發商不敢嘗試，主要原因是算不過來賬。

據機構測算，第四代住宅相比普通住宅，成本會增加650-800元/平方米，一線城市的建設成本甚至更高。除了差異化設計、綠化覆土和排水施工帶來的成本增加外，還有些政府要求試點專案要採用裝配式建築等綠色建造方式，加上節能技術、智慧化系統等應用，會大大增加專案建造和運維成本。

上述研究指出，雖然“四代宅”的設計通常不計容積率，但建築規範對退距和建築形態有明確要求。例如，一塊10米×10米的地塊，陽臺或露台可以挑出去，但建築整體的寬度和長度增加後，會影響樓與樓之間的排布，導致間距不足，從而損失容積率。市場上一些成功的“四代宅”產品，陽臺的設計往往更為懸挑且寬敞，但這種設計對地塊形態有較高要求。反觀一些專案，陽臺設計更偏向細長的大陽臺，而不是類似露台或庭院的懸挑結構，這樣做是為了控制樓體的體積，減少退距和容積率的損失。以某專案為例，由於地塊狹長且容積率限制，其設計僅能容納三棟樓。如果採用更大懸挑的露台設計，樓棟可能被限制為兩棟，這樣的賬是很難算平的。對於方正地塊而言，雖然中庭設計可能受一定影響，但其佈局更加靈活，開發商在取捨上相對容易。“第四代住宅的核心優勢是空中庭院以及大面積贈送。現在很多專案主打的也是這兩個賣點。很多‘四代宅’如果把相關政策用足，基本可以做到零公攤和100%得房率，更卷的甚至得房率能做到110%。廣州首個‘四代宅’專案使用率甚至達到，這意味著110平方米可做4+1房，確實非常可怕。”

不過，隨著建築規模新規的鬆綁，很多普通住宅也可以做到很高的得房率。“相比之下，‘四代宅’在大陽臺和空中花園有著嚴格的建設標準，尤其是在開敞率和綠化率等核心指標方面均有剛性要求，這是開發商和業主將來都無法逾越的紅線。”一位曾經給保利發展和越秀地產廣州專案服務過的建築設計師對南方日報記者坦言，如果沒有“四代宅”的這道“緊箍咒”，開發商和業主通過“提前收取裝修費”等打擦邊球的方法，就可以用偷來的面積，説明業主實現更多、更大的室內居住空間，這對任何業主來說，都有著讓他們無法拒絕的吸引力。

“但計容新規的目的其實是滿足提高購房者的福利水準。”廣東省城規院住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，近年來，凡是“偷面積”的專案，都有不錯的銷售業績，甚至一些房企最大的競爭力就是“偷面積”。但這是“擦邊球”或違規行為，必須通過加強監管引導將其規範化。

大陽臺和空中花園是四代宅標準。

在廣東省建築設計研究院的專家看來，“四代宅”作為綠色生態建築的衍生品，其本質將中國傳統建築四合院、低層別墅以及第三代住房電梯房的特點融為一體，在高層建築中建設空中城市森林花園，因而，推動“四代宅”建築，不僅可以加快住房領域的供給側結構性改革、給市場提供多元化的選擇，還可以實現住房產品的轉型升級和高質量發展，給城市提供更多符合新時代居住需求的好房子。

多位專家認同，“四代宅”是好房子的一種，也是當前高品質住宅的主要發展方向之一。但不可否認的是，開發商當前比較關注的標準滯後、建設成本高，以及業主關注的隱私保護、雜訊影響、日常管理等痛點問題，仍然在影響“四代宅”的普及推廣。

南方+記者 馮善書 柴亞娟

【作者】 馮善書；柴亞娟

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