樂居財經北京 徐迪 3月24日，通州區梨園鎮強力家居土地一級開發專案FZX-0303-6007地塊進入用地預申請，交易起始價6.36億元。

受理時間自2025年3月24日起至4月22日下午17:00。

專案佔地1.27萬㎡，規劃建面約2.17萬㎡，容積率1.7，限高45米。土地開發程度臨時“三通一平”，未來將達到“七通一平”。

通州梨園6007地塊隔壁的6001地塊就是近期剛開盤的招商雲璟攬閱專案。

去年9月20日，6001地塊正式掛牌時，出讓檔中的“多規合一函”中包括兩幅子地塊，6001居住用地和0133多功能用地。

其中6001建面不到3.5萬方，0133建面接近4萬方，這兩塊地如果打包出讓，相當於做個商辦專案，配建個住宅。

最終，只有6001住宅地塊單獨上架，並於一個月後被招商蛇口以底價9.92億元摘得，開發為雲璟攬閱，目前已取證待開盤，銷售指導價6.2萬/㎡。

而0133多功能用地則搖身一變，成為6007地塊，獨自現身於商品住宅供地清單中。

通州梨園6007地塊隨編號一同調整的還有：

1、用地性質：F3其他類多功能用地→R2二類居住用地；

2、用地規模由1.29公頃調降至1.27公頃；地上建面則由3.99萬平方米調降至2.16萬平方米。

3、容積率隨之發生巨大變化，由原來的3.08，驟降至1.7。

比雲璟攬閱2.17的密度還低，在整個通州，這個容積率的純住宅用地不多。

雲璟攬閱總建面3.47萬平方米，規劃有367套房源（已取證353套）。6007地塊2.16萬的建築規模，預計200戶差不多了。

這個體量，怕不是為招商蛇口量身定製的雲璟攬閱二期吧？

本次通州梨園6007地塊進入預申請，出讓檔中關於建築設計提出了若干要求：

外牆材料宜採用真石漆、面磚等材料，鼓勵採用幹掛式外牆材料。鼓勵建築立面採用節能效果較好的外牆材料，東西向主要房間外窗應採用外遮陽構造。

建築色彩上依據上位規劃，規劃範圍位於暖色相、低豔度、中明度色彩控制區，配套建築可適度提高豔度、降低明度。

鼓勵坡頂和屋頂綠化，允許平頂以退台或構件簡單處理。

周邊配套就直接抄雲璟攬閱的作業了：

地塊位於九棵樹街道，北京城市副中心0303街區，地處東五環至東六環之間，緊鄰地鐵梨園站。

作為通州區早期發展起來的居住區，梨園板塊周邊醫院、學校、商場、公園等生活配套成熟，有梨園主題公園、通州雲景公園、中醫藥大學東直門醫院(通州院區)；梨園鎮中心小學、史家小學(通州分校)、育才學校；貴友大廈(通州店)等。

板塊內新盤較多，能建京玥蘭園、招商璀璨西元、新城基業頤瑞府，還有即將開盤的雲璟攬閱等，指導價均為6.2萬/㎡，實際成交價都不到6萬。

能建·京玥蘭園（東春台家園）2023年2月18日開盤，共586套住宅，剛需為主，主力84-113㎡三居和57-80㎡兩居，少量117-135㎡四居。

截至2025年3月24日，網簽475套，去化率81%，成交均價約5.5萬/㎡。

招商蛇口·璀璨西元（璀璨雅苑）屬於剛改/改善盤，建面120以上房源佔比較多。2023年8月20日281套期房開盤，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，現房部分開盤，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盤網簽352套，去化率約63%，成交均價5.73萬/㎡，是當前板塊流速最快的新盤。

新城基業·頤瑞府（頤瑞家園）2023年12月3日開盤，共172套住宅，純改善戶型，主力為136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右複式戶型。

目前網簽56套，去化約三成，成交價接近5.97萬/㎡，價位較高，相應的去化也較為緩慢。

隨著雲璟攬閱的入市，頤瑞府後續小面積段的房源成交或將更加艱難。

招商雲璟攬閱規劃12棟5-16層洋房+小高層，11棟已取證入市，共353套房源，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房，目前網簽75套，成交均價約5.9萬元/㎡。

定位也是剛需/首改產品，但戶型上夠得上四代宅標準：南向通面寬開敞陽臺；北面有設備平臺；部分邊戶有側邊飄窗和轉角飄窗贈送，實際使用率不低。

2025年北京第二輪供地清單中共6幅地塊，用地規模總計26.62公頃，規劃地上建築面積55.5萬平方米，擬於2月21日-3月底期間掛牌出讓。

本輪推出的地塊均位於市場需求突出、基礎設施和公共服務配套較完善的區域，其中5宗位於軌道交通網站周邊。

從區域分佈來看，中心城區用地2宗，分別在朝陽區、海澱區；城市副中心2宗；平原多點地區1宗，在昌平區；生態涵養區1宗，在延慶區。

相關公司：新朝陽