樂居財經北京 徐迪 拿地15個月，北京城建頤知築終於取得預售證了，雖然目前還只有西區房源。
3月24日， 住建委網站發佈頤知築西區預售許可預告，准售0035-1#到19#樓全部住宅，面積合計68664.04㎡。
2024年1月4日，北京城建22.8億元的底價摘得房山區拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，樓面價1.7萬元/㎡，銷售指導價4.5萬元㎡。
當年9月份才公示設計方案，專案案名定為“頤知築”。
專案建築規模13.82萬㎡，包括2幅住宅地塊及1個幼稚園地塊，擬建設34棟5-8F洋房，1206套房源。
其中，東區0028地塊容積率1.6，規劃15棟6-8F洋房，共572戶；
即將取得預售許可證的西區0035地块，容積率1.5，規劃19棟5-8層洋房，共634戶；
0018地塊為幼稚園，地塊出讓檔上這塊地在項目東北角，而在項目設計方案上，幼稚園被放到了東南角。
這個調整更有利於樓棟排布，同時幼稚園在位置上與住區之間也更加獨立，互不干擾。
此外，項目東邊配置了社區綜合服務設施，西北部規劃有一塊商業金服用地。
2月26日，北京城建開發官微播報了當前在建項目進度，商品住宅方面主要是豐台的宸知築及二期璽院，房山的和知築、頤知築這四大專案。
前三個都已開盤入市，唯獨頤知築，拿地8個月出平面圖、1年出戶型圖，然後不動聲色地打開了樣板間，迎接春節。
現在，又兩個月過去了，西區終於拿證。
這個高周轉的年代，拿一個相對極端的例子來說，上週末剛開盤的海澱和樾望雲，去年11月初拿的地，滿打滿算不到5個月，全盤網簽率將近一半了。
就說同在房山區的，早半個月拿地的和知築，在去年10月1日取證，目前也已完成三成房源的網簽；
更近一點的，同在良鄉大學城板塊的建工璟賢瑞庭，比頤知築晚半年拿地，卻也趕在去年底就已入市，兩個多月，已完近160套網簽。
從官方資訊來看，頤知築的建設進度並不慢，再有四個月就能實現結構正負零，預計到10月份，可完成主體結構封頂。
入市節奏為什麼這麼慢？
先看一下北京城建在房山的佈局。
從2023年底開始，北京城建5個月時間在房山連落三子，和知築、頤知築，另外一個是去年4月份拿下的，在黃管屯村，建面8.5萬方，總價超16億——這塊地連平面圖都沒出。
和知築、頤知築，被視為北京城建在房山的雙子座，但實際項目建設主體不是同一個。
和知築的專案公司為北京城建長陽投資發展有限公司，經理為連建國；
頤知築的專案公司為北京城建瑞泰投資發展有限公司，經理為宋春剛。
但兩家專案公司的法人兼董事長都是楊娜，且同為北京城建集團的間接全資子公司，不在A股上市公司城建發展（600266.SH）旗下。
和知築率先入市，不僅僅是因為拿地時間早，更重要的是，三塊地中它的位置相對要好一些，緊鄰地鐵，能承接一部分外溢購房需求。
頤知築離地鐵有段距離，離火車站倒是很近，噪音影響一點沒落下。
拿地雖早，但頤知築設計方案報規的時間並不早，卻拿出一套堪稱“中規中矩”的產品，沒有陽臺，飄窗尺度也略顯局促。
以主力102㎡三室兩衛戶型圖為例，套內面積約84㎡，得房率82%。
面寬9.5米，進深10.2米，格局方正，南北通透。
客餐廚一體，南向三開間，通面寬飄窗，贈送面積4.75㎡；
北向無飄窗，有一個3㎡左右的設備平臺，面積全贈送。
加上擴容面積，實際使用率將近90%。
頤知築發育了一年，最後越長越像“老大”和知築。
1、頤知築96戶型 VS 和知築92戶型：
都是細長條狀。進門正對u型廚房；從玄關到餐廳的過道面積被浪費；主臥衛生間是暗衛；北向設置了兩個面積不大的次臥，共用一間分段式明衛。
和知築92平三居戶型得房率超80%，南向飄窗3.75㎡（0.5*7.5㎡），側邊飄窗共計6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上設備平台目測也有2㎡。
頤知築，基本同上。
2、頤知築116戶型 VS 和知築112戶型
頤知築128戶型 VS 和知築127戶型
頤知築143戶型 VS 和知築144戶型
甚至戶型解析文字都照搬了過來，兩兩捉對可以玩“找不同”遊戲。
都是三面寬，主臥有轉角飄窗，餐廳位於正中央，入戶玄關櫃，獨立家政間等。
和知築多了一組側邊飄窗，導致兩個衛生間佈置稍有不同；此外家政間規有區別；和知築北邊一個臥室展示為為書房樣式。
除此之外，就只有尺寸上的差異。
兩個項目設計公司用的是同一家，倒也不會引發版權糾紛問題。
問題是購房者會怎麼選？
指導價相同，戶型一樣，配套差不多，一個離地鐵近，一個離火車站近。
所以，頤知築遲遲不入市，並非報規卡殼、方案有變之類，而是它根本無意與和知築正面較量。
就算沒有和知築，房山板塊的競爭也異常激烈，僅在頤知築方圓3公里內，在售新盤就有華潤京熙潤府、京華國賢府、以及剛開盤的建工璟賢瑞庭。
頤知築如何殺出來，操盤團隊思考的時間，也是夠久了。
相關公司：北京城建sh600266