Bài viết này được sao chép từ: Liberation Daily

Nhìn vào sự đổi mới của trung tâm mua sắm "Hồng Qiao cũ", và sự chuyển đổi của không gian vật lý để đối phó với "mối quan hệ giữa con người"

Dưới giao diện đô thị mới, các hình thức kinh doanh mới tràn đầy sức sống

Shu Shu

Phóng viên tờ báo này Shu Shu

Một

Vào cuối tháng 13 năm nay, cửa hàng Paris Spring Tianshan, mất vài tháng để cải tạo, đã được mở cửa trở lại. Cùng với sự xuất hiện của mặt tiền mới và không gian nội thất của trung tâm mua sắm, còn có một định dạng mới của trung tâm thương mại: chiều không gian thứ hai.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý hơn sự gia nhập của một trung tâm mua sắm cũ khác ở Thượng Hải vào nền kinh tế hai chiều là sự chuyển đổi của chính trung tâm mua sắm. Đây là tòa nhà thứ hai trong Khu phát triển Hồng Kiều được cập nhật và nâng cấp sau khi Hồng Kiều Thiên Đô được cập nhật lên định dạng văn phòng thương mại thời thượng "Xiansuo Chuangyi MIX".

Trước đó, Hongqiao Tiandu, dài 90 mét dọc theo con phố, không chỉ là đại diện của dự án đổi mới đô thị của vận tải đường sắt Thượng Hải mà còn liên tục điều chỉnh cơ cấu kinh doanh kể từ khi hoàn thành việc đổi mới trong 0 năm, và tổ chức Chợ đêm Tianshan để thắp sáng mùa tiêu dùng "Mùa hè Thượng Hải" và các biện pháp tích cực khác, điều này đã giữ tỷ lệ lấp đầy tổng thể của các văn phòng thương mại ở mức 0% -0% quanh năm và hiện thực hóa sự tái sinh của các định dạng chức năng.

Vào tháng 110 năm ngoái, Thượng Hải đã ban hành "Kế hoạch hành động thúc đẩy đổi mới và nâng cấp các tòa nhà thương mại (0-0)", đề xuất thí điểm đổi mới tòa nhà ở 0 khu vực như Khu phát triển Hồng Kiều, Khu phát triển Xiaolujiazui và Caohejing.

長寧區同步展開了“虹開發”更新研究，在核心區0.65平方公里的基礎上，適度擴展至周邊約4平方公里、商務樓宇較為集中的區域，對涉及的39幢商務樓、約181萬平方米辦公空間進行調研分析，力圖探索商務樓宇煥新、綜合交通升級、公共空間提質等更新路徑。

Quyết tâm hiện thực hóa "sự liên kết giữa Hongqiao cũ và mới" thông qua việc đổi mới "Hongqiao cũ" có thể thấy từ hành trình nghiên cứu của lãnh đạo huyện. Vào ngày làm việc đầu tiên của năm nay, lãnh đạo quận Trường Ninh và các trưởng bộ phận khác nhau đã đến Trung tâm Thương mại Quốc tế Thượng Hải nằm trên đường Loushanguan để mong đợi bản thiết kế cập nhật tàu sân bay tiếp theo của "Phát triển cầu vồng" trên sân thượng tầng cao nhất.

Cùng ngày, dự án Tishman Speyer Jingyao Hongqiao đang được xây dựng đã mang theo tin vui, dự án thương mại mới lớn nhất khu vực "Hồng Triều cũ" trong những năm gần đây, sẽ hoàn thành hoàn toàn trước Quốc khánh năm nay, và 5 tòa nhà văn phòng hạng A sẽ được kết nối bằng hành lang trên không, tạo thành một giao diện đô thị mới ở khu vực Thiên Sơn-Hồng Kiều.

Hai

“虹開發”地塊的歷史可上溯百年。但更多時候，人們對“老虹橋”的認知追溯至1986年，國務院批准設立首批14個國家級經濟技術開發區，虹橋開發區位列其中。就是在這片土地上，誕生了上海首次試點土地批租制度，也是新中國首個通過國際招標成功轉讓土地使用權的“虹橋26號地塊”，即如今的太陽廣場。

Lịch sử đã lật một trang mới trong "Phát triển cầu vồng". Tuy nhiên, việc hoàn thành phát triển sớm nhất đồng nghĩa với việc gặp phải nút thắt cổ chai phát triển đầu tiên.

目前，虹橋開發區主要樓宇多建於20世紀90年代至本世紀初期，最老的樓宇始建於近40年前。當時建築設計的標準、理念、選材和功能與當前有很大不同。此外，樓宇的管理水準也需提升。

Điều này có nghĩa là việc thực hiện chuyển đổi không chỉ để đổi mới không gian vật lý mà còn để đổi mới toàn diện phân phối kinh doanh. Đối với các chủ sở hữu tòa nhà, có rất nhiều áp lực về đầu tư vốn và giữ chân khách thuê.

CREATER đã hoàn thành các dự án đổi mới đô thị như cầu cảng cũ và đường Yuyuan ở Thượng Hải, nhưng việc chuyển đổi Hongqiao Tiandu vẫn là một thách thức lớn đối với CREATER.

Khó khăn đầu tiên là "gầy". Tòa nhà có độ sâu dưới 12 mét, và tất cả các tuyến lưu thông thương mại và văn phòng được tập hợp lại với nhau ở phía bắc của đường Thiên Sơn, và phía nam gần khu dân cư được dành làm hành lang, để lại chiều rộng 0-0 mét cho thương nhân và không gian văn phòng.

Khó khăn thứ hai là "dài". Chiều dài đông tây của tòa nhà là 4 mét nên được chia thành 0 căn nhỏ trong quá trình cải tạo, mỗi căn được trang bị sảnh thang máy thẳng đứng riêng biệt, giữ lại giá hoa cong ban đầu trên mái nhà, lặp lại sân vườn mới trên các tầng khác, không chỉ tiết kiệm chi phí phá dỡ mà còn làm cho tòa nhà xanh dọc đường phố và không còn buồn tẻ.

Ngoài ra, những "nhược điểm bẩm sinh" như chiều cao sàn và các "nhược điểm vốn có" khác thường xảy ra trong việc cải tạo các tòa nhà cũ cũng đã được giải quyết thông qua việc bố trí khoa học các đường ống trong cải tạo Hongqiao Tiandu.

Tuy nhiên, việc cải tạo không gian vật lý thường chỉ là bước đầu tiên trong việc đổi mới tòa nhà và định dạng kinh doanh nào được giới thiệu là một bài kiểm tra sự khôn ngoan của chủ sở hữu và các bộ phận kinh doanh trong khu vực.

Hongqiao Tiandu chọn hình thức "bán thương mại và bán văn phòng", với tầng một và tầng hai chủ yếu dành cho nhà hàng và cửa hàng bán lẻ, và tầng ba trở lên giới thiệu yoga, sức khỏe răng miệng và các hình thức khác phổ biến với công nhân và cư dân xung quanh để tăng sức sống cho tòa nhà.

Kiến trúc sư Liu Yichun từng nói rằng trong các dự án đổi mới đô thị, đôi khi đối phó với "mối quan hệ con người" khó khăn hơn là cải tạo tòa nhà. Cả hai cửa hàng Hongqiao Tiandu và Paris Spring Tianshan đều gặp phải các vấn đề chung sống với các cộng đồng lân cận trong quá trình cải tạo, và cuối cùng được cải thiện thông qua sự phối hợp của các đường phố và khu dân cư, và bản thân dự án cũng được chứng minh trong quá trình đổi mới.

Hongqiao Tiandu khuyến khích các thương gia phục vụ ăn uống ở tầng một thiết lập một vị trí bên ngoài trên đường phố lùi vào trong và mở mặt tiền đường phố. Ngay bây giờ, những chiếc ghế ngoài thành phố này là những ghế nóng vào ban đêm. Việc đổi mới tòa nhà làm cho khu vực xung quanh trở nên thịnh vượng và sinh động.

Ba

Đằng sau sự đổi mới của các cửa hàng Hongqiao Tiandu và Paris Spring Tianshan, có chủ động chủ quan của doanh nghiệp là "không phá vỡ hay đứng vững", sự kiên nhẫn để chịu được áp lực, sức mạnh và khả năng đầu tư vào quá trình chuyển đổi.

Cửa hàng bách hóa New World, công ty mẹ của Paris Spring, cho biết việc cải tạo cửa hàng Tianshan, một mặt, bắt nguồn từ nút thắt cổ chai của sự đồng nhất thương mại và đổi mới trung tâm mua sắm đã trở thành cách duy nhất hiện nay; Mặt khác, khu thương mại Hongqiao-Tianshan cũng đang phải đối mặt với ngưỡng cửa chuyển đổi, đòi hỏi các định dạng mới và bầu không khí mới.

Bước vào "ACG" không chỉ đơn giản là "đi theo xu hướng", mà là một quyết định được đưa ra sau khi đánh giá toàn diện việc thiếu các khu phức hợp thương mại ACG ở quận phía tây Thượng Hải. Tuy nhiên, trung tâm thương mại vẫn tập trung vào khách hàng ở mọi lứa tuổi, nhưng chỉ nâng cao đặc điểm hai chiều về hình thức người bán, không gian hoạt động và thuộc tính xã hội. Vào tháng 15 năm nay, cửa hàng Paris Spring Tianshan sẽ được khai trương hoàn toàn, giới thiệu sự kết hợp hoàn chỉnh của các định dạng phức tạp bao gồm bán lẻ đồ chơi thời thượng, thực phẩm và đồ uống, thể thao điện tử và nghệ thuật biểu diễn, v.v.

Khi "cải tạo khó hơn nhiều so với xây dựng mới" đã trở thành một sự đồng thuận, có một câu hỏi quan trọng hơn đằng sau việc cải tạo các cửa hàng Hongqiao Tiandu và Paris Spring Tianshan: làm thế nào để đo lường sự cần thiết và "hiệu suất chi phí" của việc đổi mới các tòa nhà cũ do sự bùng nổ nguồn cung của các tòa nhà thương mại mới?

僅虹橋開發區範圍內，近年來就有藝豐中心和晶耀虹橋兩大產業載體入市，後者總建設面積25萬平方米，涵蓋五棟甲級寫字樓、高端商業、雲上花園以及露天劇場。

Câu hỏi tại sao việc làm mới các tòa nhà cũ cũng làm nảy sinh các câu hỏi phụ như "liệu văn phòng có còn cần thiết theo xu hướng làm việc tại nhà hay không", "đâu là sức hút của các nhà cung cấp dịch vụ xây dựng do nhu cầu mạnh mẽ về công viên sáng tạo và không gian văn phòng kiểu vườn".

Một số người trong ngành tin rằng "đổi mới đô thị" không chỉ giới hạn ở việc đổi mới khu vực "tường thuật lớn", mà còn bao gồm "hành động nhỏ" tham gia vào chi phí thấp hơn và chuyển đổi địa phương.

Thông thường, có nhu cầu đổi mới trong chính tòa nhà. Đầu tiên là nhu cầu phát triển của chính tòa nhà, chẳng hạn như Tòa nhà Khoa học và Công nghệ Changning, đang phải đối mặt với những thách thức do việc thực hiện dự án Jingyao Hongqiao, và không gian vật lý dần già đi của nó không còn có thể đáp ứng nhu cầu của hình thức kinh doanh mới; Thứ hai là nhu cầu phát triển công nghiệp vùng, bản chất của đổi mới đô thị là phục vụ đổi mới ngành; Thứ ba là nhu cầu định vị chức năng của khu vực trong quá trình liên kết giữa Hongqiao cũ và mới, bao gồm cải thiện chức năng cân bằng công việc - nhà ở và cải thiện mức năng lượng của không gian triển lãm.

Những thay đổi trong năng lực cho thuê của doanh nghiệp không phải là không có phản hồi. Đôi khi, một "điều chỉnh nhỏ" của tòa nhà có thể đáp ứng nhu cầu cho thuê của doanh nghiệp.

Các tòa nhà văn phòng thành phố Hongqiao Nanfeng ban đầu có diện tích thuê tối thiểu là 200-0 mét vuông. Nhà điều hành tòa nhà nhận thấy trong những năm gần đây, nhu cầu về diện tích văn phòng 0 mét vuông tăng lên nên đã quyết liệt tách lại một số không gian tòa nhà và tung ra các dịch vụ như phòng họp chung để đáp ứng nhu cầu của khách hàng doanh nghiệp với diện tích cho thuê linh hoạt.

Một cách tiếp cận tương tự có thể được tìm thấy tại Trung tâm Shangjia bên kia đường. Trung tâm Shangjia cũng đã hợp tác với khách thuê WeWork để cung cấp không gian làm việc chung cho các doanh nghiệp trong tòa nhà đang gặp khó khăn trong việc thuê tạm thời và cần "thu hẹp quy mô". Sau khi ngành phục hồi, doanh nghiệp có thể thuê lại văn phòng độc lập trong môi trường quen thuộc càng sớm càng tốt.

Ngoài việc tính toán tài khoản kinh tế, đổi mới tòa nhà còn mang lại cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt là các doanh nghiệp trong lộ trình mới, có nhiều dư địa hơn để lựa chọn. Bao gồm Khu phát triển Hồng Kiều, các chủ sở hữu tòa nhà hiện tại ở trung tâm thành phố Thượng Hải đang tìm cách khám phá "tầng trên công nghiệp" và "phòng thí nghiệm trên lầu" thông qua đổi mới đô thị. Ví dụ, các liên kết giá trị gia tăng cao như thiết kế và sản xuất chip sẽ được để lại ở trung tâm thành phố, và việc điều chỉnh sử dụng đất sẽ được khám phá với sự trợ giúp của việc đổi mới tòa nhà, để "công nghệ sẽ trở lại thành phố".