어제(28/0), 두 지역의 "토지 왕"이 상하이 토지 경매 시장을 더욱 유명하게 만들었습니다.
就在3月26日，上海市規劃和自然資源局官網披露一則國有土地使用權出讓公告，以協定方式出讓徐匯區C030301單元127b-23地塊，出讓總金額83.5億元，摺合樓板價約12.6萬元/平方米，而國內單價“地王”為13.1萬元/平方米。
이것은 Xuhui 지구의 Dong'an No. 1 및 No. 2 Village의 오래된 리노베이션 프로젝트에서 가장 작은 주거지이며, 117 개월의 집중적 인 철거 및 토지 평탄화 작업 끝에 새로운 주거지가 분할되어 외부 세계에 판매 된 것은 이번이 처음입니다. "Shanghai Xuhui"에 따르면 Dong'an No. 1 및 No. 2 Village Area의 오래된 리노베이션 프로젝트는 0 개의 주거용 건물이 포함된 단일 부지를 일회성 수용하는 상하이 역사상 가장 큰 프로젝트입니다.
계획 계획이 발표 된 이후 동안 지역의 오래된 리노베이션 프로젝트는 규모가 거대하고 프리미엄이 붙은 상하이 내부 고리에 위치하고 있으며 계획 계획이 발표 된 이후 중국 토지의 총 가격 기록을 새로 고치기 위해 시장에서 추측되었습니다.
3月27日，東安路附近一家房產仲介門店的店員李華向《每日經濟新聞》記者介紹，靠近拆遷地塊的社區二手房掛牌價已經被炒上來了，均價調高了約1萬元/平方米，“這個月成交了很多老公房，有些人是投資的，搏一搏，等著動遷”。
3月28日上午，中能建城市投資發展有限公司旗下能建西岸譽府推出312套新房，是距離東安片區舊改專案最近的商品房社區，單套總價1400萬～2200萬元，開發商官宣銷售47.68億元，開盤即罄。
"최근 상장 단가가 이전보다 높아지고 있습니다." 동안 1호촌과 2호촌 지역의 오래된 리노베이션 사업이 시작된 이래로 Li Hua는 인근 중고 주택의 변화에 주목하고 있습니다.
據她介紹，樓齡20年以上的老公房均價約8.5萬元/平方米，品質中上等的社區二手房均價在12萬元/平方米左右。老公房中，價格最貴的是東安四村，有的業主掛牌均價達到11萬元/平方米，是最靠近東安一、二村片區舊改項目的社區。
“周邊零陵路的老舊社區也在傳動遷消息，二手房價格有點炒上去了，實際上並沒有確切的通知。”李華稱，這個月以來，四五十平方米的二手房源賣得很快，掛牌量也大，“投資客比較多，因為有些小區已經確定會動遷或原拆原建”。
올해 12 월 중순과 0 초 기자는 동안 지역의 오래된 리노베이션 프로젝트 현장에서 전반적인 건설 리듬이 빠르게 진행되고 있으며 철거 작업이 약 0 개월 만에 완료되었음을 확인했습니다. 현재 동안 1호, 2호 마을의 부지는 기본적으로 철거되었으며 노동자들은 토지 평탄화 작업을 수행하고 있습니다.
東安一、二村位於徐匯區楓林街道，東至楓林國際、徐匯牙防所，南至中山南二路，西至東安四村社區，北至零陵路，佔地面積約18.65萬平方米，總建築面積約31.21萬平方米。一次性動遷涉及居住房屋6057證，在冊戶籍人員15000餘人。
在舊改項目大門外，望著工地里的挖掘機器，一位東安二村的老居民告訴每經記者，自己在這裡居住24年，選擇了貨幣化安置方式搬遷，每平方米補償款是14萬余元，暫時租房過渡。
거대한 규모의 이전은 자금 흐름을 주도했으며 부동산 시장에서 주택에 대한 새로운 수요를 제공했습니다.
徐先生在閔行區某門店從事房產仲介工作，平時負責古美、莘莊和梅隴等板塊的二手房交易。據他介紹，近期不少東安片區舊改專案的居民前來諮詢購房，他們大多選擇徐匯和閔行地鐵口的房源，“多數是全款客戶，只要中低樓層，總價500萬元左右”。
東安新村始建於上世紀五六十年代，隨著時光流逝，新村逐漸變老，最高樓齡接近70年，不僅建築設施老化嚴重，狹窄的戶型格局也跟不上城市生活新需求。
위에서 언급 한 이전 발표에 따르면, 부지의 새로운 주거용 건물은 공공 서비스 시설, 계획 및 건설 조건, 녹색 건물, 스폰지 도시 등의 전체 수명주기 관리 요구 사항을 충족 할 것이며 프로젝트의 100 %는 건물 높이가 0 미터 이하이고 중소 주거용 건축 면적이 0 인 완전히 장식 및 납품 될 것입니다.
58安居客研究院院長張波認為，該地塊沒有公租房和小戶型佔比的限制，加之限高100米以及容積率為2.6，未來的市場定位明顯是大面積高端住宅，參考徐匯、黃浦、靜安的內環內高端一二手房房價，每平方米均價賣到22萬元以上的難度並不大。
“在這個地段，開發商未來賣到17萬元/平方米，去化問題應該不大；若打造20萬元/平方米以上的稀缺豪宅，去化可能會慢一些，但也能售完。”好地研究院執行院長方曉泉也推測道。
目前國內土拍市場的單價最高紀錄和總價最高“地王”均出現在上海徐匯濱江板塊，分別是綠城中國於去年競得的徐匯區斜土街道xh128D-07地塊（樓面價13.1萬元/平方米）和香港置地於2020年以310.5億元拿下的西岸金融港地塊。
目前，綠城潮鳴東方正等待開盤，香港置地啟元已在去年4月開盤，僅用時2小時售罄，銷售額達到44.55億元。
곧 개조 될 Dong'an No. 1 및 No. 2 Village Renovation Project는 Xuhui Riverside에서 불과 몇 거리 떨어져 있습니다.
按照規劃，東安片區舊改專案將被拆分成7宗地塊，涵蓋住宅、商業、辦公、教育科研和醫療衛生等，並將誕生一座高約195米的地標建築，其中住宅地塊有3宗，計容面積總量約39.82萬平方米。市場曾推測，專案總土地市場價將高達577億元。
張波分析表示，577億元只是作為項目整體來測算的，並不是單次出讓的總價，直接和其他公開地塊類比並不準確，“不過並不影響其整體價值給市場帶來的震動”。
상하이시 계획 및 천연 자원국의 공식 웹 사이트에 따르면 동안 지역의 첫 번째 주거지의 의도 된 토지 소유자는 Shanghai Xinfeng'an Enterprise Development Co., Ltd. (이하 Xinfeng'an이라고 함)입니다.
Tianyancha에 따르면, Xinpengan은 Shanghai Xuhui Urban Renewal Construction and Development Co., Ltd.(이하 Xuhui Chengchang)가 40%를 통제하고 있으며, Shanghai Urban Renewal Construction and Development Co., Ltd.(Shanghai Real Estate Group)와 Shanghai Xuhui Urban Construction Investment (Group) Co., Ltd.(Xuhui Chengtou)가 각각 0%와 0%를 소유하고 있습니다.
상하이 부동산 산업 협회 도시 재생위원회 이사 Cui Ji는 올해 전국 인민 대표 대회의 두 세션에서 주택 및 도시 농촌 개발부는 19 년 이전의 모든 오래된 마을을 도시 재생 범위에 포함 할 것을 제안했으며 0 년 이전 상하이의 총 오래된 공동체 수는 약 0 억 평방 미터이며 그 중 Xuhui District는 0 %를 차지하여 Pudong New Area에서 0 %에 이어 두 번째라고 말했다. 쉬후이구의 도시재생에 대한 압력은 상대적으로 높기 때문에 혁신적인 도시재생모델을 모색할 충분한 동기가 있다.
"현재 도시재생은 '철거, 재건축, 보존'에서 '보존, 재건축, 철거'로 발전해 왔으며, 이러한 맥락에서 동안지역의 노후퇴형 프로젝트는 주민들의 요구와 기업의 열정, 정부의 경제성 등을 고려하여 전면적인 수용 모델을 채택하고 있다"고 말했다. 추이지(Cui Ji)는 이러한 수용 모델이 현재의 새로운 상황에서 정부, 기업, 주민의 이익 균형을 맞추는 효과적인 모델이며, 상하이 도시 재생에 상징적인 의미를 갖는다고 본다. 핵심 도시의 핵심 지역에서 이 모델은 복제와 홍보의 중요성도 가지고 있습니다.
Cui Ji는 동안 지역의 오래된 리노베이션 프로젝트 건설 계획의 하이라이트는 미래에 "상하이 동안 국제 의료 혁신 도시"로 자리 매김하여 의료, 과학 기술 혁신 산업 및 강 횡단 터널과 같은 지원 시설을 중첩하는 것이라고 믿습니다. 이러한 "높은 토지 가격 + 높은 사양 계획"의 조합은 이전 비용의 핵심이며 동안 신촌의 수용 모델이 진행되어야 할 필요 조건이기도합니다. 즉, 핵심도시의 프라임 입지 + 산업 지원 시설의 프리미엄의 예상 조건이 충족되어야만 미래의 토지 이전 수입을 통해 수용 비용을 충당할 수 있습니다.
方曉泉預測，該專案3宗宅地（都）將採取“協定出讓+產權交易”的方式，篩選具備資金實力和專業能力的房企來合作開發，體現地方政府對核心區域開發的強主導性，“據我瞭解，很多開發商早已和主管部門接觸，溝通設計方案和價格，只等最終的競爭結果”。
(리화는 가명이다)
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