昨天（3月28日）的兩宗區域“地王”，又讓上海土拍市場熱度攀升。
就在3月26日，上海市規劃和自然資源局官網披露一則國有土地使用權出讓公告，以協定方式出讓徐匯區C030301單元127b-23地塊，出讓總金額83.5億元，摺合樓板價約12.6萬元/平方米，而國內單價“地王”為13.1萬元/平方米。
這是徐匯區東安一、二村片區舊改專案中最小的一宗宅地，經過2個月的緊張拆遷和土地平整作業，第一次拆分全新宅地對外出讓。據“上海徐匯”消息，東安一、二村片區舊改專案是上海歷史上單地塊一次性徵收體量最大的專案，涉及居民樓達到117幢。
東安片區舊改項目體量巨大，又處在寸土寸金的上海內環，自規劃方案出爐以來，就被市場推測會刷新國內總價地王紀錄。
3月27日，東安路附近一家房產仲介門店的店員李華向《每日經濟新聞》記者介紹，靠近拆遷地塊的社區二手房掛牌價已經被炒上來了，均價調高了約1萬元/平方米，“這個月成交了很多老公房，有些人是投資的，搏一搏，等著動遷”。
3月28日上午，中能建城市投資發展有限公司旗下能建西岸譽府推出312套新房，是距離東安片區舊改專案最近的商品房社區，單套總價1400萬～2200萬元，開發商官宣銷售47.68億元，開盤即罄。
“最近掛牌單價比之前調高了。”自東安一、二村片區舊改專案啟動拆遷以來，李華就關注著附近二手房源的變化。
據她介紹，樓齡20年以上的老公房均價約8.5萬元/平方米，品質中上等的社區二手房均價在12萬元/平方米左右。老公房中，價格最貴的是東安四村，有的業主掛牌均價達到11萬元/平方米，是最靠近東安一、二村片區舊改項目的社區。
“周邊零陵路的老舊社區也在傳動遷消息，二手房價格有點炒上去了，實際上並沒有確切的通知。”李華稱，這個月以來，四五十平方米的二手房源賣得很快，掛牌量也大，“投資客比較多，因為有些小區已經確定會動遷或原拆原建”。
今年1月中旬及3年初，每經記者在東安片區舊改項目現場看到，整體施工節奏推進較快，僅用時約2個月就完成了拆除工作。目前，東安一、二村地塊基本拆除完畢，工人在進行土地平整作業。
東安一、二村位於徐匯區楓林街道，東至楓林國際、徐匯牙防所，南至中山南二路，西至東安四村社區，北至零陵路，佔地面積約18.65萬平方米，總建築面積約31.21萬平方米。一次性動遷涉及居住房屋6057證，在冊戶籍人員15000餘人。
在舊改項目大門外，望著工地里的挖掘機器，一位東安二村的老居民告訴每經記者，自己在這裡居住24年，選擇了貨幣化安置方式搬遷，每平方米補償款是14萬余元，暫時租房過渡。
龐大的動遷規模帶動資金流動，也為樓市提供了新的購房需求。
徐先生在閔行區某門店從事房產仲介工作，平時負責古美、莘莊和梅隴等板塊的二手房交易。據他介紹，近期不少東安片區舊改專案的居民前來諮詢購房，他們大多選擇徐匯和閔行地鐵口的房源，“多數是全款客戶，只要中低樓層，總價500萬元左右”。
東安新村始建於上世紀五六十年代，隨著時光流逝，新村逐漸變老，最高樓齡接近70年，不僅建築設施老化嚴重，狹窄的戶型格局也跟不上城市生活新需求。
上述出讓公告顯示，該地塊的新建住宅將滿足公共服務設施、規劃建設條件、綠色建築、海綿城市等12項全生命週期管理要求，專案100%為全裝修交付，建築高度不超過100米，中小套型住宅建築面積為零。
58安居客研究院院長張波認為，該地塊沒有公租房和小戶型佔比的限制，加之限高100米以及容積率為2.6，未來的市場定位明顯是大面積高端住宅，參考徐匯、黃浦、靜安的內環內高端一二手房房價，每平方米均價賣到22萬元以上的難度並不大。
“在這個地段，開發商未來賣到17萬元/平方米，去化問題應該不大；若打造20萬元/平方米以上的稀缺豪宅，去化可能會慢一些，但也能售完。”好地研究院執行院長方曉泉也推測道。
目前國內土拍市場的單價最高紀錄和總價最高“地王”均出現在上海徐匯濱江板塊，分別是綠城中國於去年競得的徐匯區斜土街道xh128D-07地塊（樓面價13.1萬元/平方米）和香港置地於2020年以310.5億元拿下的西岸金融港地塊。
目前，綠城潮鳴東方正等待開盤，香港置地啟元已在去年4月開盤，僅用時2小時售罄，銷售額達到44.55億元。
即將煥新的東安一、二村片區舊改專案與徐匯濱江僅隔著幾條街道。
按照規劃，東安片區舊改專案將被拆分成7宗地塊，涵蓋住宅、商業、辦公、教育科研和醫療衛生等，並將誕生一座高約195米的地標建築，其中住宅地塊有3宗，計容面積總量約39.82萬平方米。市場曾推測，專案總土地市場價將高達577億元。
張波分析表示，577億元只是作為項目整體來測算的，並不是單次出讓的總價，直接和其他公開地塊類比並不準確，“不過並不影響其整體價值給市場帶來的震動”。
上海市規劃和自然資源局官網顯示，東安片區舊改專案首宗宅地的意向用地者為上海新楓安企業發展有限公司（以下簡稱新楓安）。
據天眼查，新楓安由上海徐匯城市更新建設發展有限公司（以下簡稱徐匯城更）100%控股，而徐匯城更由上海城市更新建設發展有限公司（上海地產集團）和上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司（徐匯城投）分別持股60%和40%。
上海市房地產行業協會城市更新專委會主任崔霽表示，今年全國兩會期間，住建部提出將2000年以前老舊社區全都納入城市更新範圍，上海2000年以前老舊社區總量大概是2億平方米，其中徐匯區佔比12%，僅次於浦東新區的19%。徐匯區的城市更新壓力相對較大，因此探索創新城市更新模式的動力較足。
“當前，城市更新模式從‘拆改留’向‘留改拆’發展，在這一背景下，考慮到居民的訴求、企業的積極性，以及政府的可承受度，東安片區舊改項目採取了整體徵收模式。”在崔霽看來，這一徵收模式是當前新形勢下政府、企業和居民三方利益平衡的有效模式，對上海城市更新具有標誌性意義。在核心城市核心地段，這一模式也具有可複製推廣的意義。
崔霽認為，東安片區舊改專案的建設規劃亮點在於，未來定位為“上海東安國際醫創城”，疊加醫療、科創產業及跨江隧道等配套設施。這種“高地價+高規格規劃”組合為動遷成本兜底，也是東安新村徵收模式走通的必要條件。也就是說，只有滿足核心城市黃金地段+產業配套溢價預期的條件，才可能通過未來土地出讓收益覆蓋徵收成本。
方曉泉預測，該專案3宗宅地（都）將採取“協定出讓+產權交易”的方式，篩選具備資金實力和專業能力的房企來合作開發，體現地方政府對核心區域開發的強主導性，“據我瞭解，很多開發商早已和主管部門接觸，溝通設計方案和價格，只等最終的競爭結果”。
（李華為化名）
每日經濟新聞