中海地產最近在北京樓市的出鏡率很高。
3月18日拿下樓面價超10萬元/平方米的海澱樹村地塊后，中海地產在北京最有錢的三個區——海澱（2023年GDP11020.2億元，下同）、朝陽（8387.2億元）、西城（6002.7億元），都有了自己的高端標杆專案。
《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）注意到，位於朝陽區的萬吉玖序剛剛公佈案名，所在地塊是去年總價153.32億元巨無霸組合地塊中的酒仙橋地塊；位於西城區的京華玖序專案是二環內稀缺產品，北京市住建委官網顯示的245套房源網簽均價約17.5萬元/平方米。
3月24日，北京市規劃和自然資源委員會朝陽分局公示萬吉玖序專案公眾參與反饋意見，其中備受關注的陽臺和設備平臺面積問題，建設單位“承諾後期不封閉使用”，官方也回應“在規劃審批檔中明確開敞陽臺按照水準投影面積計算容積率指標”。
據每經記者統計，過去4個月里，中海地產在北京土拍市場已經砸下了近380億元（不包括聯合體拿地），分別是總價110.54億元的豐台萬泉寺棚戶區改造地塊、153.32億元的朝陽酒仙橋組合地塊、40.08億元的豐台西南郊冷庫及周邊城中村改造地塊，以及此次以75.02億元拿下的海澱樹村地塊。
其中，酒仙橋組合地塊打破了北京單筆土地出讓金紀錄，海澱樹村地塊則創下了北京“兩集中”供地以來的成交樓面價新高。
在北京樓市，很難找出第二家可以與中海地產“掰手腕”的開發商了，因為它已經“連莊”7年了。克而瑞數據顯示，2024年，中海地產在北京的全口徑銷售額為474.8億元，遠高於第二名的309.45億元。
不過今年前兩個月，中海地產全口徑銷售額為27.62億元，在北京樓市排名第三，落後於保利發展和中建智地。
每經記者查詢中海幸福家小程序發現，中海地產目前在北京的在售項目超過20個。對當慣了“帶頭大哥”的中海地產來說，今年前兩個月在北京的銷售業績並不盡如人意，這可能也是其延續去年四季度以來積極拿地的重要原因。
從公開資料及社交平臺看，還有中海匯德里業主反饋樓盤出現樓體滲漏、建設進度拖遝、空調外機格柵設計漏洞等，中海京三號院被指存在偷換沙盤、園林減配等，中海長安譽被投訴存在簽不平等條款、外立面施工事故等。
此外，中海地產在北京的部分專案去化情況堪憂。
如豐台區郭公莊板塊的中海豐和三號院專案，截至3月25日，北京市住建委顯示的網簽數只有66套，成交均價約8.7萬元/平方米，按照批複的412套房計算，去化率只有16%左右；中海公園裡專案的網簽數為55套，成交均價約6.3萬元/平方米，按照批複的622套房計算，去化率還不到10%。
事實上，中海地產在北京主要有兩個操盤團隊，分別是中海地產北京公司和中海地產北京新城公司（以下簡稱北京中海和中海新城），多年來分工合作，形成AB角。
中海新城深耕石景山多年，開發了中海時代廣場、中海學士裡、中海天鑽等多個住宅和商辦專案；北京中海的專案則遍布海澱、豐台、昌平等多個區域，常在公開市場拿地，銷售額和項目數量也多於中海新城。
而去年西城區二環內熱銷的豪宅京華玖序專案，讓中海新城真正在北京聲名鵲起。如前所述，北京市住建委顯示的京華玖序網簽數為245套，成交均價約17.5萬元/平方米。去年11月，中海新城手上又新增了153.32億元的朝陽酒仙橋組合地塊，一時間風頭無兩。
或許是因為感受到了來自“同門”的壓力，去年下半年，北京中海把天津公司營銷負責人王野調來北京，與同樣出身天津公司的倪建剛形成配合，後者目前正是北京中海總經理。
與此同時，每經記者注意到，去年10月27日，豐台區政府與中海方面正式簽署合作框架協定，中海集團董事長顏建國、中海集團海外發展行政總裁張智超出席，其中提到要“在豐台區著力謀劃和打造未來的標杆型房地產產品和新商務地標”。
變化也來得很快。去年12月12日，北京中海以底價110.54億元摘得豐台萬泉寺村棚戶區改造地塊，樓面價約6.2萬元/平方米；今年1月16日，又以40.08億元底價競得豐台西南郊冷庫及周邊城中村改造項目地塊，樓面價約5.8萬元/平方米。
再加上這次以75.02億元獲得的海澱樹村地塊，上述四宗地里，北京中海拿了三宗，且均為不限價地塊。
但新的問題也接踵而來。導火索就是今年2月發佈的《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》。根據“好房子”新規，開發商可按需設置封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率；允許套內面積比較大的住宅在起居室設置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。
比如，由於萬泉寺地塊不限地價、不限房價，給開發商提供了前所未有的產品創新空間，因此在報規后，就有業主投訴稱該項目規劃方案採用大量結構化牆體，有規劃驗收后封閉改造嫌疑；要求核查設備平臺面積為何如此之大；要求開發商出具陽臺不封閉的承諾性檔等等。
對此，北京市規劃和自然資源委員會豐台分局回復：已要求建設單位在建設過程中嚴格按照規劃許可內容進行建設，後期申報規劃許可手續時提供開敞陽臺及設備平臺在施工過程中不做封閉的承諾，並在後續房屋銷售合同中註明為開敞陽臺且不封閉。
如何適應“好房子”新規，造出搶手的產品？如何協調“同門”之間的競爭關係？是擺在中海地產北京區域面前的新課題。
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每日經濟新聞