在2025年3月9日的十四屆全國人大三次會議舉行的民生主題記者會上，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹詳細闡述了對“好房子”概念的理解和可能的方向，其中包括高度、亮度、智慧化等多個維度。

作為近兩年房地產市場開始湧現的全新產品概念，第四代住宅在行業話語中被不出意外地與“好房子”關聯了起來，空中花園、低容積率、高綠化率……從行業標準和各地的試點政策來看，第四代住宅的部分標準與住建部的“好房子”概念確實在不少維度不謀而合。與此同時，對第四代住宅的質疑也並非從未有之，更高的建安成本、更苛刻的專案地塊要求、更多的打理時間，第四代住宅似乎暫時無法成為未來房地產市場“好房子”產品的標準答案。但從市場層面來看，重慶、西安、成都等地於2023、2024年率先入市的四代住宅也確實在市場中得到了不錯的認可度，第四代住宅產品開始在越來越多城市湧現，從探索的角度出發，第四代住宅正在成為未來“好房子”發展的方向之一。

第四代住宅新在何處

第四代住宅，又稱城市森林花園住宅，這一概念最早出現於2016年，而明確的定義則是出現在2021年由中國工程建設標準化協會發佈的《城市森林花園住宅設計標準》（以下簡稱《標準》）中。標準提出城市森林花園住宅是指以每戶擁有面積不小於套內面積40%、高度不小於兩個自然層的開敞式戶屬空中花園為基本配置的住宅，主要有空中戶屬庭院住宅和空中共用園林住宅兩種類型。也就是說，與目前市場中的第三代普通電梯住宅相比，第四代住宅的主要區別在於擁有一個大面積和大挑高的“空中園林”。

而從重慶、廈門、武漢等各地根據實際情況發佈的有關第四代住宅的試點方案來看，各地對第四代住宅的要求也大多遵循了《標準》要求，將花園面積限制在套內面積或建築面積的30%至40%之間。目前，廣州暫無專門針對第四代住宅出台的實施方案，僅有的一個第四代住宅試點專案招商林嶼境是通過土地出讓公告的形式對建設方案進行明確，每戶的不計容空中花園面積被規定為建築面積的40%，同時空中花園綠化面積需大於等於水準投影面積的40%，覆土厚度不小於0.35米。

不過，如果不考慮第四代住宅對“空中花園”的面積要求，在廣州的存量房市場中，也存在一些具有一定四代住宅特徵的專案，例如位於珠江新城的金碧華府以及位於濱江東的匯美景台，二者均為單價10萬元/平方米以上的高端住宅專案。在2023年11月《廣州市建築工程容積率計算辦法》發佈前，廣州的住宅對陽臺等半開敞空間半計容面積執行的標準是不超過建築面積的15%。這也就意味著相比於第四代住宅，如果想要獲得同等面積的露台，購房者需要購買面積更大，總價更高的住宅。也就是說，第四代住宅試點，最大的改變是將以往僅有可能出現在大面積戶型中的超大露台或者“空中花園”下放到了面積更小、總價更低的產品中，進一步提升實用率，從而使原本更偏向於傳統“剛需”類型的產品具有更強的改善屬性。

“這一類房子就是喜歡的人很喜歡，不喜歡的人完全不會考慮。”鏈家地產錦駿華庭店負責人黃福元向記者表示，同樣擁有大露台設計的二手社區匯美景台位於他的門店附近，由於專案小、掛牌少以及此類產品的特殊性，該專案建成20多年來從未在貝殼平台出現成交，直至今年1月21日，一套建築面積約366平方米的四房複式單位以2850萬元的總價成交，該戶型擁有一個面積約39平方米的6米高主陽臺。而在第四代住宅專案招商林嶼境，同等面積的露台，或者說“空中花園”，出現在了建築面積約110平方米的產品中。

創新之外，普適性如何

2024年12月27日，廣州首個第四代住宅專案招商林嶼境開盤，專案首次推售的158套房源在首個週末便被全部鎖定，去化效率驚人。3月8日，該專案再度推售約100套房源，當週末便吸引超200組客戶到訪，約30組首開未能選中合適房源的老客戶再次認籌，僅從單盤的銷售情況來看，第四代住宅的受歡迎程度確實遠超大多數同面積段的其他專案。一位在廣州工作9年的天津客戶劉先生向羊城晚報記者表示：“我就是首開沒買到的客戶之一，作為我的第二套房，這項目的性價比挺不錯，而且目前這類型專案挺少的，稀缺性也能説明保值。”

但第四代住宅是否能夠滿足大多數購房者的喜好，從而成為未來“好房子”的普遍發展方向呢？需要明確的是，儘管高實用率和大面積的空中花園確實是第四代住宅的最大優勢，但由於第四代住宅的空中花園並不允許封閉，實用率能否全部轉化為“可以使用的面積”值得商榷。

“打理露台是挺需要時間的，尤其是遇上大風大雨天氣，清理起來並不輕鬆。”在參觀同樣擁有大露台設計的金碧華府時，一位已退休在家的業主告訴羊城晚報記者，露臺上，十多盆綠植點綴著這個小小的“花園”。“大多數業主都是在陽臺上佈置一些水景、山石之類的景觀，然後擺上一些茶桌、太師椅作為下午茶場地，還有一些精力旺盛的可能就養一些綠植、盆栽，總而言之都是需要花心思去佈置和打理的。”鏈家地產海明路分店店長孟祥龍表示。對於空中花園的打理，已有國內開發商給出了解決方案，以四川省較為早期的第四代住宅專案——眉山濱江酈城為例，該專案空中花園以草地外加五到八種植物及導濾系統交付，後期由物業公司上門維護，整體物業費2.2元/平方米·月。

但在不能封閉用作室內功能，且綠化面積、覆土厚度均有一定要求的情況下，空中花園的應用場景依舊存在局限性，較難被應用於景觀以外的功能，因此空中花園面積也很難簡單被計算為“可使用面積”。此外，錯層設計帶來的隱私性問題也同樣較難完全解決。

從開發商的角度出發，第四代住宅也並非萬能的“現金奶牛”，更寬的退縮間距要求、更高的建安成本，從毛利率而言，開發商對第四代住宅產品的熱情未必會轉移到競得的每塊宅地上。據明源地產研究院測算，相較於傳統住宅，第四代住宅每平方米建築面積增加成本為650-700元，增加部分包括建築主體擴大、覆土、花園排水、隱私遮擋等。在同等拿地成本的前提下，第四代住宅需要更高的樓面定價獲得盈利，但對於溢價空間不那麼大的一二線城市非中心區域或三線及以下城市，開發商設計建造第四代住宅產品的動力有限。

文 | 記者 范晗越